나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4206 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역" 까지 도보로 각각 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제4층 제401호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기·시멘트몰탈위페인팅 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

공동주택(청년주택)(원룸형: 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·실외기실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주 택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4206 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층401호

건물명: 에드가쌍문 청년주택

용도: 아파트 (원룸형)

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.2794㎡ (약 2.50평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 4층 401호

내부 구성: 현관, 방겸주방, 욕실겸화장실, 실외기실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 우이신설경전철 "솔밭공원역"까지 도보 약 2~3분이 소요되어 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(을1, 2022-08-12 접수) 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,740,075,366원

3.2. 임차인 현황

임차인: 하

보증금: 3,000,000원

차임: 420,000원

전입일자/확정일자: 2025년 4월 3일

배당신고일자: 2025년 12월 16일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업 및 편의 시설이 적절히 분포하고 있습니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 유동인구가 꾸준히 형성되는 지역으로, 소형 주택(청년주택)의 임대 수요가 지속될 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북측 인근에 백운초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통입니다.

5.3. 기타

건물은 7층 중 4층에 위치하며, 총 253세대로 구성된 아파트 단지입니다. 주차는 지하주차장 4대, 전기차 충전기 지하 2대가 설치되어 있습니다. 관리사무소 및 커뮤니티 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등으로 지정되어 있으며, 건축선 후퇴선(3m) 적용 등 건축 관련 규제가 일부 존재합니다. 또한, 외국인 등의 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 한정 토지거래 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당하므로 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 전반의 변동성 및 지역별 공급/수요 변화에 따른 가격 등락의 가능성이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 주위 환경은 주거, 상업, 교육 시설 등이 혼재된 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 에드가쌍문 4층401호는 비교적 신축(2022년 준공)인 아파트(청년주택)로, 접근성 좋은 위치와 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 여러 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 투자 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장 도보 이용 가능.

* 잠재적 임대수요: 청년주택 용도로, 주변 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 유사 면적의 인근 아파트 시세가 약 270,000,000원 수준으로 파악되며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 전략에 따라 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.