나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5544 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층740호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설호선인 "솔밭공원역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설호선 "솔밭 공원역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 건물 내 제7층 제740호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만) (접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5544 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층740호

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리(을구 근저당권, 갑구 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 한국주택금융공사의 2022년 8월 12일자 근저당권보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리(임차인):

* 임차인: 황

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2025년 10월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 3,000,000원은 배당 절차를 통해 회수하거나 회수되지 못할 수 있습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 2022년 8월 12일자 근저당권 (채권최고액 203,031,695원)

* 등기내용: 소유권 보존 등기 (도휘주식회사), 한국주택금융공사 및 주식회사온라이프건설의 근저당권, 주식회사도안의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매, 목포세무서장의 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 상기 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,586,928,224원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 어우러진 주거 밀집 지역입니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: '에드가쌍문 청년주택'은 총 253세대로 구성된 아파트 단지로, 2022년 5월 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 솔밭공원역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 본건은 '청년주택'으로 분류되어 있어, 젊은 층을 위한 주거 공간으로 특화되어 있습니다.

* 주차: 건물 내 지하 주차 시설이 마련되어 있으며, 총 112대의 차량 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 청년주택 특성: '청년주택'으로 지정된 점은 향후 매매 시 특정 대상층으로 거래가 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이는 일반 아파트 대비 잠재적 수요층이 좁을 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건은 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구 등 다수의 도시계획 및 지구단위계획 상 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 15억 원을 초과하여 매우 높은 수준입니다. 비록 말소기준권리에 의해 대부분 소멸되지만, 권리관계의 복잡성은 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다. (본건의 경우 임차인이 있으나 대항력은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 '에드가쌍문 청년주택'으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 7층에 위치한 30.03㎡(약 9.08평)의 건물로, 신축성이 좋다는 장점이 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 매각 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, '청년주택'이라는 특수성과 복합적인 도시계획 상 제한 사항들은 향후 재산 가치 상승이나 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연한: 2022년 사용승인으로 비교적 신축급에 속하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 탁월한 교통 접근성: 지하철역과 버스 정류장이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적 임대 수요: 청년주택으로서 특정 계층의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 333,000,000원

* 본건과 유사한 조건의 인근 아파트 시세 및 최근 실거래가를 조사한 결과, 에드가쌍문과 비슷한 시기에 준공된 인근 유사 면적대 아파트들의 시세는 대략 3억 2천만원에서 3억 7천만원 범위로 파악됩니다.

* '청년주택'이라는 특수성과 도시계획 상 일부 제한 사항을 감안할 때, 일반 아파트 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 감정가의 90% ~ 100% 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수되는 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.