나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12899 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제818호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대림역(2,7호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 중, 본건은 제8층 제818호 로서(사용승인일:2014.01.03), 외벽 : 외장 석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차시설, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔, 아파트(도시형생활주택(원룸형)), 근린생활 시설))로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약30미터 내외, 남서측으로 약 10미터 내외 및 남측으로 약3~4미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 장애물제 한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31), 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25), 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12899 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제818호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 중 제8층 제818호

* 사용승인일: 2014년 1월 3일

* 토지면적: 2.81㎡ (약 0.85평)

* 토지지분: 2.81㎡ (약 0.85평)

* 건물면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 건물지분: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 감정가: 120,000,000원

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대림역(2,7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 북서측 약 30미터, 남서측 약 10미터, 남측 약 3~4미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 2023년 7월 31일자 구로세무서장의 압류 (갑4)입니다.

* 등기부 상 모든 권리는 말소기준권리 이후로 접수되었거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 주의사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. (SGI 인수조건 변경)

* 임차인 현황:

* * 한국토지주택공사

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 로제리움2차 건물은 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설이 복합된 집합건물입니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 함께 발달해 있습니다.

* 인근에 동구로초등학교가 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 7호선 대림역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 교육: 동구로초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 오피스텔 및 주변 상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 총액: 741,241,204원으로, 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31; 대상자: 외국인 등, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25). 매각 시점(2026년 7월)이 허가구역 지정 기간과 일부 겹치므로, 향후 재매각 시 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 조건: 신청채권자 관련 특별 매각 조건으로, 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. (SGI 인수조건 변경) 법적으로 대항력 없는 임차인은 소멸하나, 조건부 매각의 상세 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 대림역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 채무 총액이 감정가를 초과하는 수준으로 매우 높아 유찰 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력은 없으며 등기부상 임차권도 말소 예정이나, 신청채권자의 특별한 매각 조건이 명시되어 있어 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 다수의 토지이용계획 상 제한사항은 향후 자산 활용에 제약이 될 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역(2,7호선) 도보 이용 가능 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계로 인해 경매 진행 시 유찰될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 지역적 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 (면적 18.54㎡ 기준):

* 2026년 5월 18일: 113,000,000원 (11층)

* 2026년 4월 15일: 115,000,000원 (5층, 19.74㎡)

* 2025년 12월 16일: 120,000,000원 (3층, 19.74㎡)

* 본건과 동일한 면적인 18.54㎡의 최근 거래 사례는 2026년 5월 18일 113,000,000원입니다.

* 다른 면적의 최근 거래 시세는 115,000,000원에서 120,000,000원 수준입니다.

* 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 건물의 복합 용도, 다수의 토지이용계획 상 제한사항, 그리고 신청채권자의 특별 매각 조건 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 중 가장 낮은 113,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 및 시세보다 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.