나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4824 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층536호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ‘솔밭공원역(지하철 우이신설선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제5층 제536호로서, (사용승인일 : 2022.05.13) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4824 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층536호

용도: 다세대주택 (청년주택)

감정가: 298,000,000원

토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

사용 승인일: 2022.05.13

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ‘솔밭공원역(지하철 우이신설선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 ‘솔밭공원역’이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 을1(근저당), 을2(근저당), 을3(근저당), 을4(근저당), 갑6(임의경매개시결정), 갑7(압류) 권리가 말소됩니다.

* 인수되는 권리:

별도로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 서울 도봉구 쌍문동 137-208번지 고은빌 (2012년 준공) 26.51㎡가 155,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 5,847,000원)

* 2026년 7월, 서울 도봉구 쌍문동 355-1번지 금강주택 (2000년 준공) 63.29㎡가 265,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,187,000원)

* 2026년 7월, 서울 도봉구 쌍문동 460-184번지 진주빌라 (1991년 준공) 36.54㎡가 146,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 3,996,000원)

* 본 물건은 2022년 5월 준공된 신축 건물로, 비교적 최신인 2012년 준공 건의 ㎡당 가격(약 585만원)을 참고할 때, 신축 이점을 고려하면 이보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조:

철근콘크리트구조, 지하2층 지상7층 건물 중 5층 536호이며, 2022년 5월 13일 사용 승인되었습니다.

* 이용 상태:

현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 인접 도로:

서측 약 30미터, 북측 및 동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계:

현재 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항:

본건은 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

* 주변 시설:

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하고 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 솔밭공원역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주위 환경 또한 보통 수준입니다.

* 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 리스크가 될 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 지하철역(솔밭공원역) 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 청년주택으로 지정된 점을 고려할 때, 관련 정보를 확인하면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리관계가 말소되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 시장 분석 결과, 주변의 유사 물건(2012년 준공, 26.51㎡)이 2026년 7월 155,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2022년 준공, 30.03㎡)의 시장 가치는 신축 프리미엄을 고려하여 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 70% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.