나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13262 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등의 상업시설이 밀집한 주상복합지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호 선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내 제10층 제1002호로서, - 사용승인일: 2018년 9월 19일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형에 유사한 토지로서, 아파트 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위 계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13262 (1)

서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1002호

오피스텔

감정가: 261,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물면적: 36.68㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 물건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 밀집한 주상복합 지역입니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.

도보 거리 내 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 이용 편의는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 13일 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

주요 권리 내역:

소유권보존 등기 (2018년 12월 20일)

공유자전원지분전부이전 등기 (2019년 1월 29일)

주택임차권 등기 (양하늘, 2025년 1월 31일 말소 예정) - 확정일자 2022년 12월 16일, 전입일자 2023년 1월 20일. 대항력 없음.

강제경매 등기 (주택도시보증공사, 2025년 11월 13일)

인수되는 권리: 없습니다. 특별매각조건에 따라 임차인 관련 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (양 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 활발한 주상복합 지역에 위치하고 있습니다.

주요 시설: 주변에 아파트 단지와 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있으며, 다양한 상업시설이 공존하고 있어 유동인구가 많습니다.

배후 수요: 지역 내 주거 시설 거주자 및 인근 상업 시설 이용객을 대상으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

"화곡1동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 모든 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통:

지하철 2호선과 5호선을 모두 이용할 수 있는 "까치산역"이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

건물 시설:

본 건물은 위생 설비, 급·배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건이 명확하게 고지되어 있으나, 실제 잔금 납부 및 명도 과정에서 HUG와의 추가적인 협의나 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 이러한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보: 본 물건이 다른 채무와 공동담보로 묶여 있을 경우, 해당 공동담보 채무의 이행 여부가 본 물건의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 공동담보 내역 확인이 어렵습니다.)

토지이용계획 제한:

본건 소재 토지는 공항 관련 보호 지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 외국인 또는 특정 용도(아파트 등)에 대한 허가 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 오피스텔 용도와는 별개로, 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

일반적인 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 근거는 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정은 해당 지역의 특성을 반영하는 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정평가는 261,000,000원이며, 전용면적 36.68㎡ (약 11.09평)에 해당하는 물건입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건으로, 임차인 양 씨의 보증금 240,000,000원은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 명확히 명시되어 있습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원이며, 임차권 등기도 말소될 예정입니다. 공동담보 여부와 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하나, 이러한 점들을 충분히 고려하더라도 더블 역세권의 입지 조건과 신축급 건물이라는 점을 감안할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능하여 서울 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

직주근접성 및 임대 수요: 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집한 지역 특성상 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

권리관계 명확성: HUG 관련 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 권리 관계가 매우 명확하고 안전합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

임차인 보증금 (매수인 인수 부담 없음): 240,000,000원

현 시세 분석 및 인수 부담 없음 고려:

본 건은 감정가 261,000,000원이며, 임차인의 보증금 240,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 따라서 입찰가는 실질적인 인수 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

산정 근거:

본 물건은 감정가가 261,000,000원이며, 보증금 인수 부담이 없어 감정가 수준 또는 그 이하에서도 충분히 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 관련 세부 내용 및 공동담보 등 추가적인 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가를 상회하지 않는 범위 내에서, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 반영하여 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 면밀한 분석, 해당 경매 물건의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (상기 가격은 만원 단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.