나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5947 [1] 부산광역시 수영구 광안동 688-2 유성하이츠빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 · 단독주택 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 · 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 1995-05-12) - 외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

광안동 688-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(절대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5947 (1)

1.1. 2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 688-2 유성하이츠빌라 2층202호

1.1. 3. 건물 현황

용도: 다세대주택

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.86㎡ (약 22.34평)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호

사용승인일: 1995년 5월 12일

1.1. 4. 토지 현황

토지면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

토지지분: 38.957㎡ (약 11.78평)

1.1. 5. 감정가

201,000,000원

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산임의경매

1.1. 8. 채권자

한OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, '수영초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 도로 상황

물건지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

말소기준권리: 2013년 11월 29일자 한국주택금융공사의 근저당권 (말소예정)

주요 권리 사항:

* 등기부채권 총액: 577,000,000원

* 소유권 변동 이력이 다수 확인됩니다. (권재명, 박일환, 강팔규, 김광수 외 3명 등)

* 최종적으로 2025년 11월 12일에 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정 등기가 이루어졌습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 경매 절차에 따라 소유권 취득 시 임차인 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 내부 확인이 불가하여 정확한 점유 및 사용 현황은 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 지역 특성

광안동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 유성하이츠빌라가 위치한 곳은 주거 중심의 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 유사 물건 거래 사례

최근 주변 다세대주택의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다. (면적은 전용면적 기준)

* 부산광역시 수영구 광안동 147-16번지 (명성마이빌, 2010년 건축) 17.38㎡, 3층, 2026년 7월 4일 거래가 25,000,000원 (2억 5천만원)

* 부산광역시 연제구 광안동 179-3번지 (다온, 2022년 건축) 25.25㎡, 4층, 2026년 7월 2일 거래가 24,800,000원 (2억 4천 8백만원)

* 부산광역시 수영구 광안동 188-2번지 (좋은보람, 2015년 건축) 21.45㎡, 2층, 2026년 7월 1일 거래가 26,300,000원 (2억 6천 3백만원)

상기 거래 사례들은 본 물건 대비 면적이 작으며, 본 물건의 전용면적 73.86㎡ (약 22.34평)와 직접적인 비교는 어렵습니다. 제공된 거래 사례들은 주로 소형 다세대 주택의 매매 가격을 보여주고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 다양한 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 주변에 소재합니다.

* 수영역 인근으로 지하철역 및 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 2. 교육시설

* 본 물건은 '수영초등학교'와 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 구조, 설비 상태, 도배, 장판 등 마감 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 응찰 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

1.6. 2. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 관한 규제가 있습니다.

* 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다. (2025년 8월 13일 제2종일반주거지역 변경 예정)

1.6. 3. 미상 임대 관계

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 정확한 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물 노후도(1995년 사용승인)를 고려할 필요는 있으나, 감정가는 2억 1백만원으로 산정되어 있습니다.

가장 큰 리스크는 내부 확인 불가 및 미확인 임대 관계, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성입니다. 이러한 불확실성 요소들을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수영초등학교 및 수영역 인접으로 인한 우수한 생활 접근성.

* 향후 제2종일반주거지역 변경 예정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 인수 보증금 없는 임차인 현황으로 권리관계가 비교적 명확함 (단, 미상 임대 관계는 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 거래 사례 분석 결과, 본 물건의 면적(73.86㎡)과 유사한 소형 다세대 주택의 면적당 가격은 약 98,000원에서 144,000원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

본 물건의 감정가 대비 면적당 가격은 약 2,721,000원/㎡ (201,000,000원 / 73.86㎡) 또는 약 9,000,000원/평 (201,000,000원 / 22.34평)으로, 유사 거래 사례와는 가격 수준 차이가 있습니다. 이는 해당 물건의 면적이 비교 대상보다 훨씬 크기 때문으로 판단됩니다.

따라서 감정가 201,000,000원을 기준으로, 내부 미확인, 미상 임대 관계, 지상권 존재 가능성 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보증금 인수 위험이 없다는 점과 지역적 입지를 고려할 때, 감정가의 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 201,000,000원 범위 내에서, 현장 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

실제 투자 시에는 주변 시세, 권리관계, 내부 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.