나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13259 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 중 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020-4-3) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 및 북서측으로 막다른 세로(불)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 50-36번지, 남성아트빌 제4층 제403호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13259 (1)이며, 감정가는 288,000,000원입니다.

건물은 2020년 4월 3일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.1. 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제4층 제403호

* 구분: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

* 건물면적 (전용면적): 34.93㎡ (약 10.57평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 6층 중 4층

* 사용승인일: 2020년 4월 3일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

2.4. 인접 도로상태

남동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 및 북서측으로 막다른 세로(불)의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 6월 11일자 서울특별시 강서구(세무관리과)의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음).

3.3. 임차인 현황 및 인수조건

* 임차인: 문순규 (주택도시보증공사)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 7일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 건은 임차인 문순규 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우, 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하므로, 관련 조건을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 289,650,167원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 조건의 인근 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* M펠리체 (830-5, 2018년식, 37.05㎡)는 2026년 5월 1일 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 한양 (343-28, 2000년식, 53.84㎡)은 2026년 5월 4일 255,000,000원에 거래되었습니다.

* 기린아트빌라 (956-27, 1995년식, 41.32㎡)는 2026년 5월 3일 169,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 본건과 시세 비교

본 건은 2020년 사용승인된 신축급 건물이며, 전용면적 34.93㎡입니다.

가장 유사한 거래 사례인 M펠리체(37.05㎡, 300,000,000원)와 비교 시, 본 건의 감정가 288,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 거래와 동일한 내용으로 파악되어 시세 분석에는 매매 정보만을 활용하였습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 화곡초등학교가 소재하고 있으며, 추가적인 편의시설은 도보 및 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

화곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

본 건 소재지는 공항 관련 제한구역 (중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 및 HUG 조건

본 건은 임차인의 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 조건으로 매각됩니다. "대항력 없음"으로 등기되어 있으나, HUG 관련 특수 조건으로 인해 잔액 포기 조건이 중요하게 작용하므로, 인수되는 보증금은 없으나 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 허가 절차를 사전에 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

6.3. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보로 인해, 경매 진행 과정 및 매각 조건에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

서울특별시 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건은 반드시 사전에 명확히 확인해야 할 사항입니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 여부도 매수인의 자격 요건을 충족하는지 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 내부 시설 및 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치를 확보할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가가 인근 유사 물건의 최근 실거래가와 유사하거나 다소 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 강서구 내 주거 수요: 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 288,000,000원이며, 유사 건물의 최근 실거래가(M펠리체 300,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없으며, 권리관계는 소멸될 예정이나 HUG 관련 조건에 대한 세부 검토가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.