나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3920 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층313호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(지하철 우이신설선)이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물내 3층 313호로 외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

공동주택(청년주택)임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측은 광대로와 접하고 북측 및 동측은 세로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부구조 등은 건축물 현황도면에 의하였으니 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울북부지방법원 2025타경3920 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지에 위치한 에드가쌍문 3층 313호 다세대주택입니다.

감정평가액은 276,000,000원입니다.

토지면적은 9.06㎡(약 2.74평)이며, 건물 전용면적은 23.19㎡(약 7.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트 구조로 2022년 5월 13일에 사용 승인되었습니다. 총 7층 건물이며, 본 건은 3층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 솔밭공원역(지하철 우이신설선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지이며, 건물은 근린생활시설 및 공동주택(청년주택) 용도로 이용되고 있습니다.

서측으로는 광대로와 접하고, 북측 및 동측으로는 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 지구 지정이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본 상 소유권보존은 도휘주식회사입니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자 2022-08-12, 금162,327,273원)을 포함하여, 한국주택금융공사 및 주식회사온라이프건설의 근저당권, 박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 목포세무서장의 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 본 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,952,365,706원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등 특별히 명시된 사항은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 신건우 (신 )

* 보증금: 2,944,500원

* 차임: 410,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-09-30

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모의 인근 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

2026년 7월 거래된 26.51㎡(약 8평) 규모의 건물은 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,295,000원)

2026년 7월 거래된 63.29㎡(약 19평) 규모의 건물은 265,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,818,000원)

2026년 7월 거래된 36.54㎡(약 11평) 규모의 건물은 146,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,184,000원)

본건의 감정평가액은 276,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가와 비교했을 때 본건 전용면적(23.19㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 가장 유사한 면적의 거래 사례(26.51㎡, 155,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본건의 시세는 약 135,650,000원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울백운초등학교와 가깝게 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

솔밭공원역(우이신설선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장도 다수 소재합니다.

쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

건물이 청년주택으로 사용되고 있어 젊은 층의 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 경매 물건의 총 등기부채권액이 약 19억 5천만원으로 감정가(2억 7천 6백만원) 대비 매우 높다는 점은 채권 회수 과정이나 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

감정평가액이 제공된 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 대비 과대평가되었을 가능성이 있습니다.

건축물대장상 '청년주택'으로 이용 중이나, 추후 용도 변경이나 임대 정책 변화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동이라는 입지적 장점과 편리한 교통, 교육, 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 감정평가액이 최근 거래 시세 대비 높게 책정되어 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 높은 총 채권액은 경매 진행 과정이나 향후 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 편리한 교통망.

서울백운초등학교 등 교육 시설 및 녹지 공간 접근성.

청년주택으로 사용되는 점을 고려한 임대 수익 잠재력.

감정가 대비 시세 차익을 통한 투자 기회 모색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 분석 결과, 본건 전용면적(23.19㎡)에 적용 가능한 평당 시세는 약 1,318만원에서 1,930만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 보수적으로 산정할 경우, 약 92,530,000원 (약 400만원/㎡)에서 135,650,000원 (약 585만원/㎡) 범위로 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세와 현재 경매 시장 상황을 고려하여 약 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정평가액(276,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.