나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [1] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-205호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64651 (1)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-205호

용도: 지식산업센터

감정가: 377,000,000원

토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

토지지분: 61.62㎡ (약 18.64평)

건물면적: 89.53㎡ (약 27.08평)

건물지분: 89.53㎡ (약 27.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 파주 문발IC와 인접하여 자유로 접근성이 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

* 설비내역: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 기필주

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김희중

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정병선

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-27

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

말소기준권리인 근저당권(을3, 중소기업은행, 2,880,000,000원, 2024-04-29)보다 선순위의 권리는 없으며, 후순위의 가압류, 압류, 임의경매 등은 대부분 매각으로 인해 소멸됩니다.

대항력 있는 임차인 정병선 씨가 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

* 등기부채권 총액: 4,492,041,030원

1.3. 상권분석

* 본 건은 파주 롯데아울렛 북측 인근의 상업 및 업무용 건물이 밀집된 지역에 위치합니다.

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 속하여 관련 산업 시설들이 집적되어 있습니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있고 차량 진출입이 용이하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 다만, 최근 파주 출판도시 상권이 침체되고 있다는 보도가 있으며, 임대 문의 표지만 늘고 있다는 점은 참고해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 파주 롯데아울렛이 인근에 위치하여 쇼핑 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문발동은 조용하게 살기 좋은 동네로 평가되기도 하나, 일부 지역에서는 신호등 설치 공사 지연 등 교통 불편 민원이 제기되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 매각 등을 통해 경매가 진행되는 경우로, 일반 경매와는 다소 다른 절차 및 특수성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 정병선 씨는 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 계약 내용을 최종적으로 확인하여 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 내부의 실제 이용 상태를 확인할 수 없어, 내부 상태 및 관리 수준에 대한 잠재적 위험이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 본 건이 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 폐기물 관련 이슈: 파주시 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 논란이나 불법 매립 문제가 발생한 사례가 있으며, 본 건이 위치한 산업단지 인근의 환경 문제가 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 지식산업센터로, 파주 롯데아울렛 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주변의 우수한 교통망과 산업단지 내 입지 조건은 긍정적으로 평가됩니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 대항력 있는 임차인 정병선 씨의 존재는 확인되나, 인수 보증금이 없는 것으로 나타나 명도 과정에서의 큰 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내부의 이용 상태가 확인되지 않은 점과 군사시설 보호구역 등 일부 제한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 파주 출판문화정보 국가산업단지의 잠재력과 함께 지역 상권의 동향을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 산업 시설로서의 희소성 및 잠재적 가치 보유.

* 롯데아울렛 인근 상업/업무지구의 개발 가능성 및 향후 가치 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 기회.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없어 명도 리스크 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 현재 파주 문발동 지역의 부동산 시장 동향 및 임대 수익률 조사.

* 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정.

* 인수 부담이 없는 것으로 추정되는 임차인의 보증금 및 차임에 대한 최종 확인.

* 본 건이 속한 산업단지의 개발 계획 및 규제 현황 등 심층 분석.

이러한 자료들을 종합적으로 고려하여 감정가 377,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.