나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3654 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층216호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하 는 등 제반대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제216호로서, 외벽: 몰탈위페인트마감, 일부 적벽돌마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 삼양로, 북측 및 동측으로 세로 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3654 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층216호

* 용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

* 토지지분: 8.7996㎡ (약 2.66평)

* 건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

* 건물지분: 22.4666㎡ (약 6.79평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '우이신설선 솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 광대로인 삼양로가 있으며, 북측 및 동측으로 세로 수준의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2022-08-12)

* 총 등기부채권액: 340,491,454원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최규희

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자: 2025-03-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소 예정 권리: 본건은 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 비어 있으며, 일반적으로는 매각으로 소멸되나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현재까지 제공된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 용도 지역: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물입니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 동수: 1동

* 세대수: 253세대

* 전용면적: 6,392.4095㎡ (약 1,933.99평) - *단지 전체 기준*

* 총면적: 13,674.754㎡ (약 4,136.77평) - *단지 전체 기준*

* 최고층: 7층

* 지하주차대수: 4대 (별도 표기상 지하주차장 설비 확인됨)

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

* 건축물표제부 요약:

* 건물명: 에드가쌍문

* 주용도: 공동주택(청년주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 최고층/지하층: 7층/2층

* 준공일: 2022년 05월 13일

* 전유부 요약:

* 호수: 216호

* 층: 2층

* 전용면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

1.5. 잠재적 리스크

* 개발 제한: 고도지구, 조망가로특화경관지구, 지구단위계획구역 등으로 묶여 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 내에서는 관련 허가를 받아야 하므로 거래 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 임차인 최규희는 대항력이 없으나, 보증금 300만원이 존재합니다. 배당 신고일자(2025-12-26)를 고려할 때, 채권자가 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성은 낮으나, 잔여 보증금 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 다른 임차인이나 거주자가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 관리비 미납: 경매 낙찰 후 전 소유자 또는 임차인의 미납 관리비 발생 여부 및 인수 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 '에드가 쌍문' 아파트(청년주택) 경매 건입니다. 우이신설선 솔밭공원역 역세권 단지로, 2022년 5월 준공된 비교적 신축 건물입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상 제한사항과 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 2억 5,700만원으로, 소형 아파트임을 감안할 때 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우 투자가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 최신식 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 청년주택 특성: 젊은층을 대상으로 한 임대 수익 목적 투자 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

* 낮은 명도 부담: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 시세차익 기대: 감정가 수준 및 향후 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 257,000,000원

* 물건 유형: 소형 아파트 (전용면적 22.47㎡, 약 6.79평)

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 검색 결과에 따르면 '에드가쌍문'의 경우, 신고된 매매 거래가 없어 AI 추정 시세가 2025년 기준 14억 232만원으로 표시되나, 이는 단지 전체 또는 다른 면적을 기준으로 한 것으로 판단되며, 본 경매 물건(216호, 전용 6.79평)과 직접적인 비교는 어렵습니다. 유사 아파트(쌍문미라보, 쌍문삼익세라믹, 쌍문현대3차 등)의 매매가는 3.3㎡당 약 4,400만원 ~ 7,500만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 27,180,000원으로, 유사 아파트 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 확인이 필수적이며, 주변 실거래가, 매물 현황, 아파트 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 잠재적 가치를 고려한 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 205,600,000원 ~ 231,300,000원 (본 범위는 감정가를 기준으로 산정되었으며, 실제 시장 시세 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 분석 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.