나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73555 [1] 경기도 양주시 덕계동 937 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 102동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 4층 401호로서 (건물사용승인일 : 2023.04.19) 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 알파룸, 대피공간, 발코니, 현관)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 화재경보기, 난방설비, 승강기설비, 지하 주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(회천지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역,(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발 지구, 택지개발지구(1단계).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73555 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 937 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 102동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 480,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.72㎡ (약 18.37평)

토지지분: 60.7237㎡ (약 18.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9934㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 덕계역 대광로제비앙 더 메트로팰리스

총동수: 6동

세대수: 424세대

최고층: 29층

최저층: 2층

건축년도 (사용승인일): 2023년 04월 19일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재 마감 등

내벽: 벽지도배, 일부 타일 마감 등

창호: 하이샷시 창호

1.4. 이용상태

아파트 (방 3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2, 드레스룸, 알파룸, 대피공간, 발코니, 현관)

1.5. 설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 화재경보기, 난방설비, 승강기, 지하 주차장 설비

1.6. 주차 정보

지상주차대수: 8대

지하주차대수: 21대

총주차대수: 29대 (데이터상 합계 8대로 기재되었으나, 개별 지하/지상 대수 합계 기준)

전기차충전기 (지하): 31대

1.7. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 각급 학교, 생활 편익 시설, 공공 시설 등이 인접해 있어 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 "덕계역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (회천지구)

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 택지개발지구 (1단계)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사대광에이엠씨 (2023-05-25)

* 소유권이전 (매매): 서승철 (2023-08-04)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행, 440,000,000원 (2023-08-04) - 말소

* 압류: 부천세무서장 (2023-11-23) - 말소

* 압류: 포천세무서장 (2025-01-15) - 말소

* 임의경매: 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사, 416,631,061원 (2025-11-13) - 말소 (본건 경매개시 결정)

* 가압류: 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 29,735,717원 (2026-01-07) - 말소

* 가압류: 서울신용보증재단, 3,956,304원 (2026-01-16) - 말소

* 가압류: 서울보증보험, 148,074,290원 (2026-01-27) - 말소

* 압류: 부천시 (2026-04-10) - 말소

3.2. 권리분석 요약

본건은 소유권 보존 및 이전 등기 후 설정된 우리은행의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류, 가압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 5월과 6월에 본건과 동일한 면적(84.99㎡)의 아파트가 495,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 5월에는 100.52㎡ 면적이 520,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 최근 전월세 사례

최근 2026년 5월과 6월에 본건 면적(84.99㎡)의 전세 및 월세 거래가 있었습니다.

* 보증금 3,000만원, 월세 130만원 (2026년 6월)

* 보증금 28,350,000원, 월세 0원 (2026년 5월)

* 보증금 3,000만원, 월세 130만원 (2026년 5월)

4.3. 시세 분석

최근 매매가격을 볼 때, 감정가 480,000,000원보다 높은 495,000,000원에 실거래가 이루어진 점은 긍정적입니다. 신축 아파트(2023년 사용승인)라는 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

덕계중학교를 비롯한 각급 학교가 인근에 소재하며, 근린생활시설 및 각종 생활 편익 시설, 공공시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 시설

지하철 1호선 덕계역이 인접해 있으며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도로 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 보고서 내 명시적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 언급은 없었습니다. 아파트 단지 내외부는 공동주택 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있으며, 학교 및 공공시설이 인접해 있어 혐오시설로 인한 직접적인 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 금융기관 등으로부터 유동화 전문 회사로 이전되었음을 의미합니다. 통상적으로 유동화 물건은 권리 관계가 명확하고 경매 절차가 비교적 순탄하게 진행되는 편이나, 채권 양도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 문제가 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 등기부상 모든 후순위 권리가 말소 예정으로 권리 자체의 문제는 없어 보입니다.

6.3. 미상 정보

* 임대관계: 미상 (현재 임차인이 있는지, 있다면 누구인지, 보증금이나 월세는 얼마인지 등에 대한 정보가 명확하지 않습니다. 명도 시 확인 및 대응 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 덕계동에 위치한 신축 아파트(2023년 준공)로, 덕계역 역세권 단지 내에 속해 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 아파트: 덕계역 도보 거리, 2023년 준공된 신축 건물.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 외 모든 후순위 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가가 감정가를 상회하여 시세 차익 기대 가능.

* 편리한 생활 인프라: 주변 학교, 상업시설, 공공시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

현재 본 건의 감정가는 480,000,000원입니다. 최근 동일 면적 아파트 실거래가는 495,000,000원임을 고려할 때, 본 건은 시세보다 저평가된 감정가로 나왔다고 판단됩니다.

따라서, 안정적인 수익 확보 및 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가 대비 적정 수준의 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가(495,000,000원) 및 감정가(480,000,000원)를 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가: 470,000,000원

이 금액은 감정가보다 낮은 수준이면서도 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로, 시세 차익을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 입찰 참여 시에는 해당 금액을 기준으로 시장 상황을 재확인하고 최종 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.