나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51911 [1] 충청남도 서산시 동문동 550-1 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제104호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2011-03-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51911 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 동문동 550-1 (영진훼미리아파트) 1층 104호

용도: 아파트

토지면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.647㎡ (약 10.18평)

건물면적: 83.66㎡ (약 25.31평)

건물지분: 83.655㎡ (약 25.30평)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제104호

1.3. 가격 정보

감정가: 75,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 무난합니다. [cite: UserProvidedData]

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: UserProvidedData]

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 104호로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다. [cite: UserProvidedData]

2.4. 토지 및 도로 조건

토지는 대체로 부정형 평지로서 "아파트" 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. [cite: UserProvidedData]

2.5. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역에 포함되어 있습니다. [cite: UserProvidedData]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑14 가압류 (2025-06-27 접수) [cite: UserProvidedData]

본 경매 사건은 신한카드(채권자, 갑16 강제경매)에 의해 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: UserProvidedData]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김은택

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 실제 인수 여부 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. [cite: UserProvidedData]

* 임차인: 한국토지주택공사(LH)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-12-10

배당신고일자: 2025-11-25

대항력: 있음

비고: [cite: UserProvidedData]

3.3. 인수되는 권리 및 금액

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을20)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: UserProvidedData]

인수되는 임차 보증금 총액은 70,000,000원입니다. [cite: UserProvidedData]

김은택 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: UserProvidedData]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: UserProvidedData]

최근 정보에 따르면, 단지 인근에 음식점, 편의점, 주유소 등이 있어 생활이 편리한 것으로 파악됩니다. [cite: UserProvidedData]

4.2. 지역 특성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. [cite: UserProvidedData]

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Google Maps Search]

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 영진훼미리아파트

주소: 충청남도 서산시 동문동 550-1

사용승인일: 1991년 4월 6일

총 세대수: 115세대

최고층: 15층

총 동수: 1개동

주차 대수: 총 90대 (지상 4대, 지하 4대 - 상세 내역 불확실) [cite: UserProvidedData]

관리사무소 연락처: 041-666-1809

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 위치하며, 학교(서령중학교 등) 및 근린생활시설이 가까워 생활이 편리합니다. [cite: UserProvidedData]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

한국토지주택공사(LH)의 임차 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. [cite: UserProvidedData]

6.2. 보증금 미상 임차인 위험

김은택 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필수적입니다. 미상 금액에 대한 주의가 요구됩니다. [cite: UserProvidedData]

6.3. 건물 노후화

1991년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수선 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite: UserProvidedData]

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동에 위치하여 교육 및 생활 편의성이 양호한 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(LH)의 보증금 70,000,000원을 인수해야 하며, 보증금이 미상인 임차인도 존재하여 총 인수 금액 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 동문동 내 우수한 입지 조건 및 주변 편의시설 접근성.

* 최근 거래 사례를 통한 시세 파악 용이.

* 초등학교, 중학교 등 교육 시설 인접.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 83.655㎡ (약 25.3평) 면적의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 25일: 70,000,000원

* 2026년 5월 21일: 72,000,000원

이를 토대로 해당 면적의 현 시세는 대략 70,000,000원에서 72,000,000원으로 추정됩니다. [cite: UserProvidedData]

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 70,000,000원입니다. [cite: UserProvidedData]

예상 입찰가는 시세에서 인수 보증금을 제외하여 산정합니다.

평균 시세 (약 71,000,000원) - 인수 보증금 (70,000,000원) = 1,000,000원

따라서, 이를 기준으로 한 예상 입찰가는 1,000,000원입니다.

9.3. 총 예상 매수 비용

예상 입찰가: 1,000,000원

인수 보증금: 70,000,000원

총 예상 매수 비용 (낙찰가 + 인수 보증금): 71,000,000원

이는 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 인수 보증금 외 추가적인 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.