나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4248 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 317-6 우현청구타운 101동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 "세화고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 '제5층 제507호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터의 왕복4차로, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4248 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 317-6 우현청구타운 101동 5층 507호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구축산업협동조합

특이사항: 해당사항 없음

주의사항: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 현황 확인 불가

2.

1.2. 입지조건

2.

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 소재한 '세화고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 5층 507호 단위세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

현재 '아파트'로 이용 중입니다.

설비내역

급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본 토지는 장방형의 토지로서, 인접지 대비 등고가 대체로 평탄하며 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 20미터의 왕복 4차로, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에도 접해 있습니다. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(세화고등학교), 절대보호구역(세화고등학교)에 해당합니다.

2.

1.3. 권리분석

2.

소유권 현황

현재 소유자는 2012년 12월 17일 매매를 통해 소유권을 이전받은 하남수입니다.

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 5월 13일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(채권액 99,600,000원)입니다.

이해관계인 및 권리 분석

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(삼성카드 가압류, 대구축산업협동조합 근저당권, 대구축산업협동조합 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 건은 권리관계가 비교적 깨끗한 상태로 인수될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 전액이 변제되어 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

2.

1.4. 상권분석

2.

주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.99㎡) 아파트의 거래 사례가 2026년 6월 29일 120,000,000원(9층)에 있었습니다. 2026년 4월 2일에는 59.91㎡ 면적이 72,000,000원(7층)에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 125,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

개발 계획

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 기능이 유지될 것으로 보입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설

제공된 정보와 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

1.5. 생활정보

2.

단지 정보

해당 물건이 속한 우현청구타운은 1994년 12월 14일 사용승인된 아파트 단지로, 총 2개 동, 218세대 규모입니다. 최고 18층, 최저 0층으로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

편의시설

단지 내 편의시설 외에도 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설

단지 인근에 세화고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 유무 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 내부 수리 비용 발생이나 하자 발견의 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 내부 확인이 가능한 경우 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 추가적인 법적 문제나 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 포항시 북구 우현동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 주거 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 권리 관계는 대부분 소멸되거나 말소될 예정으로 비교적 명확하며, 최근 실거래가도 확인되어 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가한 점과 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

안정적인 주거 지역 내 입지: 학교 및 공동주택이 밀집한 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

최근 실거래가 확인: 유사 면적의 아파트 거래 사례가 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단이 용이합니다.

교육 환경 양호: 인근에 세화고등학교가 위치하여 자녀가 있는 가구에 매력적일 수 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

감정가: 125,000,000원

최근 실거래가 (84.99㎡, 2026년 6월): 120,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본 건은 감정가(125,000,000원) 대비 최근 실거래가(120,000,000원)가 확인되었습니다. 또한, 인수해야 할 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다. 하지만 내부 확인 불가라는 리스크가 존재하므로, 이를 감안하여 감정가보다는 낮고 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.