나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64716 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 245-12 내유파크타운 602동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2016.06.07.) - 외벽 : 드라이비트 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄화한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.2.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64716 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 245-12 내유파크타운 602동 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 근거리에 위치한 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 06월 07일이며, 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.

건물은 위생 및 급배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상은 경사지를 평탄화한 부정형으로, 본 건물은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지면적: 67.67㎡ (약 20.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 67.673㎡

* 건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평, 전용면적)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물지분: 59.875㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 152,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (30,400,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. "내유초등학교"가 북동측 근거리에 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 북측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (산업zone)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 11월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 말소되며, 후순위 권리들도 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 상 주택임차권(을3, 2024년 01월 29일 접수, 권리자: 이수연, 금액: 195,000,000원)이 존재하나, '말소' 예정으로 표기되어 있습니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 02월 04일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 신청채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 조치로 인해 임차인의 대항력이 소멸되었으며, 임차권 등기 또한 말소될 예정입니다. 따라서 매수인은 별도의 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 약 45㎡ 기준 2026년 7월에 4,500만원에서 12,500만원 사이로 거래되었습니다. 본건은 전용면적 약 59.88㎡로, 최근 거래된 물건보다 면적이 넓은 편입니다. 감정가 152,000,000원은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특징

본 물건이 위치한 지역은 주거와 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지역보다는 소규모 단지 내 생활 편의시설 이용이 가능한 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: "내유초등학교"가 북동측 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무 확인)

제공된 토지이용계획에 따르면, 본 물건은 성장관리구역(산업zone)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역의 축산업 활동에 대한 일부 제한이 존재합니다. 현재까지 확인된 정보로는 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮으나, '성장관리구역(산업zone)' 및 '가축사육제한구역' 지정은 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 확약서 제출은 매수인의 인수 부담을 없애는 긍정적 요인이지만, 해당 협약의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이 매각 조건

본 물건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.3. 현장 확인의 어려움

감정평가 당시 현장 조사가 폐문부재로 인해 불가능했던 점은, 실제 물건 상태 확인 및 내부 점유 여부 파악에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 점으로, 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다. 감정가는 152,000,000원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 20%의 높은 매수신청보증금과 현장 확인의 어려움은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음 (권리관계 매우 깨끗)

* 비교적 최근 연식 (2016년 준공)

* 성장관리구역 내 위치로 향후 개발 가능성 잠재

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 치열한 입찰 경쟁 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 20%의 높은 입찰 보증금을 준비해야 하며, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.