나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9726 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1208 호반맨션 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구용지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상14층 건물 중 제12층 제1203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측, 서측, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9726 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1208 호반맨션 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 254,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.73㎡ (약 13.83평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

아파트명: 청구호반맨션 (구 주소: 대구광역시 수성구 지산동 1208번지, 현 주소: 대구광역시 수성구 용학로46길 40)

사용승인일: 1990년 7월 3일

총 동수: 4동

총 세대수: 280세대 (총괄표제부상 295세대, 101동 기준 77세대)

최고층: 14층

본건 호수: 12층 1203호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구용지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지는 동측, 서측, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 도로(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (관련 법규 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2021년 12월 14일 오케이저축은행 근저당권 (채권액 352,800,000원)

* 본건 임의경매 개시결정: 2025년 11월 6일 오케이저축은행 (채권액 317,683,656원)

* 등기부채권 총액: 352,800,000원

* 이 외 다수의 소유권 이전 내역이 있으나, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

금액이 미상이라도 실제로 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 그 관계는 어떠한지 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 존재하므로, 해당 권리의 내용을 반드시 상세히 확인하여 인수 여부 및 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세

* 동일 평형(84.98㎡) 실거래가: 2026년 3월 9일, 6층 매물 22,250만원에 거래됨.

* 유사 평형(116.68㎡) 실거래가: 2026년 1월 17일, 7층 매물 23,800만원에 거래됨.

* 고층 매물(134.87㎡) 실거래가: 2025년 12월 17일, 11층 매물 36,000만원에 거래됨.

* 최근 전월세 계약 사례: 2026년 5월~6월, 84.98㎡ 기준 보증금 2,000만원에 월세 70만원, 134.87㎡ 기준 보증금 2,000만원에 월세 120만원, 보증금 22,000만원에 월세 0만원 등 다양한 조건으로 거래가 확인됩니다.

4.2. 주변 환경

* 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주택가입니다.

* 대구용지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다. (외부 지도 서비스 및 검색 결과 기준)

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 대구용지초등학교: 도보거리

* 대중교통(버스정류장): 도보거리

* 주요 편의시설 및 상업시설: 차량 이용 시 접근 용이

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 청구호반맨션

* 관리사무소 연락처: 053-782-9674

* 사용승인일: 1990년 7월 3일

* 세대수: 280세대

* 주차대수: 총 238대 (지상 4대, 지하 11대)

* 전기차 충전기: 지상 4대, 지하 2대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

* 미소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 해당 부동산을 이용하거나 처분하는 데 큰 제약을 줄 수 있습니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 가치 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 점유 및 명도 관련 위험

* 임대관계 미상: 보증금 합계 0원으로 인수 부담은 없으나, 실제 거주자나 미등록 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

* 감정가 대비 최근 실거래가 하락: 감정평가액(254,000,000원) 대비 최근 동일 면적 거래가(222,500,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 변동 추이에 대한 면밀한 관찰이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 아파트 물건으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 최근 실거래가 추세를 고려할 때 감정가 대비 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 매우 중대한 위험 요소이므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토 없이는 투자가 어렵습니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크도 잠재하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수성구의 안정적인 주거 환경: 대구 수성구는 교육열이 높고 주거 선호도가 꾸준한 지역입니다.

* 실거래가 기반 시세 분석: 동일 면적 매물의 최근 거래가(222,500,000원)를 참고하여 적정 입찰가 산정 가능.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지상권 문제 해결 시, 향후 가치 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

최근 동일 면적 매매가: 222,500,000원 (2026년 3월 9일)

상기 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 임대관계도 미상입니다. 이러한 중대한 리스크를 고려할 때, 일반적인 낙찰가율 적용은 어렵습니다. 최근 거래된 222,500,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이며, 리스크 해소 비용을 감안하여 230,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 지상권 관련 면밀한 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.