나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5431 [1] 경기도 양주시 회암동 38-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회암동 소재 "양주시립회암사지박물관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 주위 지형지세 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '공업용 건부지'로 이용중임. 일련번호(3) : 주위 지형지세 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,회암11), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-11-21)(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-11-21)(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 (1) 토지 위에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2)-가 ~ 다: 철골조 경량판넬지붕 지상 1층 건물로서, 외벽: 판넬잇기 마감 등, 내벽: 판넬잇기 마감 등, 창호: PVC 샷시 창호 등 마감임. 일련번호 (2)-라: 경량판넬조 판넬지붕 지상 1층 건물로서, 외벽: 판넬잇기 마감 등, 내벽: 판넬잇기 마감 등, 창호: PVC 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

일련번호 (2)-가 ~ 다: 공장으로 이용 중임. 일련번호 (2)-라: 기숙사 및 사무실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 (2)-가 ~ 다: 전기설비 등이 있음. 일련번호 (2)-라: 전기설비 및 위생．급배수 설비 등이 있음.

부합물 및 종물

수변전 설비(290KW) 등이 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3.토지는 농지취득자격증명원 제출요(매각허가결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5431 (1)

소재지: 경기도 양주시 회암동 38-2

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

감정가: 1,204,037,600원

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 1379.00㎡ (약 417.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 516.02㎡ (약 156.10평)

건물 제시외면적: 454.00㎡ (약 137.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명 요구, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보

주의사항:

1. 토지와 건물 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 목록3. 토지는 현재 도로 등으로 이용 중이나 공부상 지목이 전(밭)으로, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 매각허가결정기일까지 미제출 시 매각 허가를 받지 못할 수 있으며, 제출한 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 회암동에 소재하며, "양주시립회암사박물관" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통 여건은 보통입니다. 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 회암11), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(2-2구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

건물은 철골조 경량판넬지붕 1층 공장 건물(2-가~다)과 경량판넬조 판넬지붕 1층 기숙사 및 사무실 건물(2-라)로 이용되고 있습니다. 부합물 및 종물로 수변전 설비(290KW) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 및 건물 등기부 상 근저당권(을7, 을6)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 가압류 및 임의경매 개시 결정 등은 경매를 통해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 2,634,364,255원입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* I (ISLAMZAHIRUL)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음. 인수 대상이 아닙니다.

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-04-03, 대항력: 있음.

※ 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 김

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2008-09-16, 대항력: 있음.

※ 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1천만원 및 월세 30만원의 부담이 발생할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하여 실제 인수 조건 확인이 필요합니다.

* ㈜남

보증금: 26,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자(사업일자): 2026-01-20, 대항력: 없음. 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 총인수 보증금

0원 (제공된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인에 대한 세부 조건 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 양주시 회암동의 소규모 공장지대에 위치하며, 주변에 양주시립회암사박물관과 같은 문화 시설이 있습니다. 전반적으로 산업 시설이 주를 이루는 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 양주시립회암사지박물관 및 회암사지가 있어 역사문화 자원을 접할 수 있습니다. 경기도 양주시에 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 본건 소재지와의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에서 직접적인 '혐오시설'은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

공장지대임을 감안할 때, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 상점 및 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 환경 정보

본건은 역사문화환경보존지역(2-2구역)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지 취득 및 이용 관련: 목록3. 토지는 현재 도로로 이용되고 있으나, 공부상 지목은 전(밭)이며 불법 전용된 농지로 추정됩니다. 이에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 원상회복 명령 가능성 및 농지 원상회복 및 농업경영계획 수립 등의 추가적인 행정 절차가 요구될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 4, 5항)

* 지역 규제: 역사문화환경보존지역(2-2구역)으로 인한 건축 및 개발 제한 가능성이 있습니다.

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규 준수 필요.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 김 (보증금 0원/차임 0원) 및 김 (보증금 1000만원/차임 30만원) 임차인으로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 실제 명도 시 명도 저항이나 추가적인 협의 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 0원 임차인의 경우, 특이 사항이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 채권 총액 과다: 감정가(1,204,037,600원) 대비 등기부채권 총액(2,634,364,255원)이 높아, 채무 총액이 감정가를 초과합니다. 경매 진행 중 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물: 454.00㎡(약 137.32평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황, 용도, 건축법 저촉 여부 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 회암동에 위치한 공장 용지 및 건물로, 소규모 공장지대에 속해 있습니다. 인근에 문화 유적이 있으나, 전반적으로 산업 시설이 밀집한 지역입니다. 농지 취득 관련 복잡한 행정 절차, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함 등 여러 복합적인 요소를 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양주시는 수도권 북부의 거점 도시로 성장하고 있으며, 신도시 개발과 산업 클러스터 조성으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. (검색 결과,, 참조)

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 공장 운영이나 개발 사업을 추진할 경우 효율성을 높일 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 농지(도로 이용 중)를 포함하여 매입하므로, 이를 활용한 추가적인 부가가치 창출을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,204,037,600원을 참고하여, 농지 취득 관련 행정 절차 비용, 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 제시외 건물 처리 방안, 그리고 현지 시장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인에 대한 실질적인 부담은 별도로 검토가 필요합니다. 본 보고서에서는 정확한 입찰가 산정을 위한 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 시세 조사를 거칠 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.