나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104262 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2021. 10. 12. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, - 외벽: 석재 붙임 등 - 창호: PVC 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 서울중앙지방법원 2025타경104262 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 222-30 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 606,000,000원

토지면적: 19.79㎡ (약 6.0평)

토지지분: 19.79㎡ (약 6.0평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

건물지분: 28.76㎡ (약 8.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (임차인 김정연으로 추정)

사용승인일: 2021년 10월 12일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독, 다세대주택 및 노선 상가가 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(언주역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 수준입니다.

도로 상태는 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등 및 아파트 용도에 한정된 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021년 10월 19일 (안형욱 외 4명)

* 공유자전원지분전부이전: 2022년 03월 24일 (이승욱, 매매)

* 주택임차권: 2024년 10월 10일 (을3, 김정연, 565,000,000원, 인수 조건). 전입일자 2022년 03월 18일, 확정일자 2022년 04월 04일.

* 강제경매: 2025년 11월 12일 (갑3, 김정연, 593,172,602원, 말소기준권리).

임차인 현황:

* 김정연: 보증금 565,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.03.18, 확정일자 2022.04.04, 배당신고일자 2024.10.10. 대항력 있음.

* 한서희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 정보 없음. 대항력 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 임차권등기(김정연, 임대차보증금 565,000,000원, 전입 2022.03.18, 확정 2022.04.04)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 강남구 논현동, 언주역 인근 지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 노선 상가 등이 혼재되어 있습니다.

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 케아하우스 (논현동 148-8, 2015년식, 18.25㎡): 395,000,000원 (약 215만원/㎡)

* 파크캐슬A동 (논현동 172-2, 2016년식, 18.15㎡): 500,000,000원 (약 275만원/㎡)

* 진흥펠리체A동 (논현동 190-2, 2015년식, 27.81㎡): 370,000,000원 (약 133만원/㎡)

본건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 면적은 28.76㎡입니다. 인근 시세와 비교 시, 건물의 연식 및 입지를 고려할 때 현재 감정가 606,000,000원은 시장 가치와 부합하거나 다소 보수적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 언주역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 논현동의 특성상 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 김정연 임차인의 보증금 565,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가에 육박하는 금액으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 투입 자금 대비 수익률에 큰 영향을 미칩니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김정연은 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 특정 기간 및 용도에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강남구 논현동이라는 우수한 입지에 위치하며, 2021년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택입니다. 언주역 역세권이라는 점은 큰 장점입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인의 보증금 565,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 본건의 감정가 606,000,000원에 근접하여, 사실상 매수인이 보증금 인수 부담을 안고 건물을 취득하게 되는 구조입니다.

따라서, 본건은 단순히 경매 물건으로서의 가치 판단을 넘어, 임차인의 배당 현황 및 최종 회수 가능 금액 등을 면밀히 분석하여 인수되는 보증금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 강남구 논현동, 지하철 9호선 언주역 역세권.

* 건물 상태: 2021년 사용승인으로 깔끔한 건물 상태 유지.

* 잠재적 가치: 향후 강남 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 565,000,000원을 제외하고 계산해야 합니다.

감정가(606,000,000원)를 본건의 시장 가치로 보았을 때,

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 606,000,000원 - 565,000,000원 = 41,000,000원

이는 법규 및 제공된 정보에 따른 계산 결과이나, 41,000,000원이라는 입찰가는 시장 상황 및 본건의 실제 투자 가치를 고려할 때 매우 낮을 수 있습니다.

따라서, 본건은 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요하며, 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 종합적인 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.