나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503788 [1] 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담초등학교" 북측 인근에 위치하는 펠리체타워2 7층 702호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 업무용빌딩, 공공기관, 학 교 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난 시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물중 7층 702호로서, (2017.09.25 사용승인) 외벽:석재 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 주상용(펠리체타워2) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 광로 및 중로에 접하고, 남동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503788 (1)

소재지: 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 7층 702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000 원 (9천 6백만원)

토지면적: 6.85 ㎡ (약 2.07 평)

건물면적: 22.29 ㎡ (약 6.74 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

준공일: 2017년 9월 25일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담초등학교" 북측 인근에 위치하는 펠리체타워2 7층 702호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 업무용빌딩, 공공기관, 학교 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재함. 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난함.

인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 광로 및 중로에 접하고, 남동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

주변 시설: 소담초등학교가 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역임. 현재 파악된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 17일자 양천세무서장의 압류 (등기부 갑6)

인수되는 권리: 권리분석 요약 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권(장경은, 보증금 8천만원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 내용이 기재되어 있어, 해당 부분에 대한 명확한 확인이 필수적임.

집합건물 등기부 요약:

* 갑4, 갑5: 소유권 이전 (이재복, 장성민)

* 을5: 주택임차권 (채권자: 장경은, 80,000,000원, 말소: 인수) - 상기 '인수되는 권리' 참고.

* 갑6: 압류 (권리자: 양천세무서장, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (채권자: 장경은, 86,389,040원, 말소)

총 채권액 (등기부상): 80,000,000 원

4. 상권분석

주변 환경: 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 업무 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화 잠재력이 높음.

건물 구성: 펠리체타워2는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택(도시형생활주택)으로 복합 구성되어 있음.

수익성: 도시형생활주택으로서 임대 수익 창출이 가능하나, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있음.

5. 생활정보

교육 시설: 소담초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수하며, BRT 및 시내버스 정류장이 인접하여 교통 이용이 편리함.

의료 시설: (추가 조사 필요 - 현재 제공된 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 장경은은 보증금 8천만원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 존재함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 함.

임대 관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 미상으로 확인되었음.

평가 기준 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건축물 현황도면, 인근 탐문, 외부 관찰 등을 기준으로 평가가 이루어져, 내부 상태에 대한 정확한 파악에 제한이 있었을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 초등학교 및 생활 편의 시설과 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 장경은의 보증금 8천만원의 인수 여부입니다. 권리분석 요약에는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있다는 내용이 기재되어 있어 상반된 정보를 확인할 수 있습니다. 만약 임차인 보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 매수 비용이 시장 가격을 상회할 위험이 있습니다.

따라서, 입찰 전 임차인 보증금의 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 보증금이 배당으로 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 세종시 신도시 지역에 위치하며, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물임.

* 임차인 리스크 해소 시 임대 수익 기대: 보증금 인수 문제가 명확히 해결된다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(펠리체타워2) 내 약 30.735㎡ 면적의 7층 물건들이 2024년 1월 1억 2천 7백만원, 2026년 1월 1억 1천 5백만원에서 1억 1천 9백 5십만원 사이에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시, 약 374만원/㎡에서 413만원/㎡ 수준입니다. 본건(22.29㎡)에 이를 적용하면, 시장 가격은 약 8천 3백만원에서 9천 2백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 9천 6백만원입니다.

인수 보증금 위험성 고려: 본건의 가장 큰 위험 요소인 임차인(장경은)의 보증금 8천만원 인수 가능성은 반드시 고려해야 합니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하므로, 보증금 인수 시 예상되는 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠정적 인수 보증금 0원 가정 시: 권리분석 요약에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, 강제경매 신청 채권자(장경은)가 임차인과 동일인으로 추정되어 보증금 전액 변제가 예상되는 경우, 시장 시세 및 감정가를 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

추천 입찰가: 90,000,000 원 (9천만원)

주의: 위 추천 입찰가는 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수할 필요가 없다는 가정 하에 산정되었습니다. 실제 입찰 전, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 확인이 필수적이며, 보증금 인수 발생 시 해당 위험을 반영하여 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.