나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3821 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 페인팅 및 벽돌마감 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로 및 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3821 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층301호

* 용도: 아파트 (집합건물)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 8.28㎡ (약 2.5평)

* 건물면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 4호선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설과 주거 환경이 조화를 이루는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로는 왕복 5차선 포장도로, 북측 및 동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1, 을2)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당, 가압류, 압류 및 본건 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 분석 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상 기재된 총 채권액은 약 25억 8천 9백만원으로, 이는 본건 감정가(2.1억 원)를 훨씬 상회하는 금액입니다. 이는 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 "솔밭공원역" 인근 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 상권이 활발하기보다는 주거지의 편의를 위한 업종 위주로 구성될 것으로 보입니다.

* 대중교통 접근성이 좋고, 공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 주거 환경 측면에서 긍정적입니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보: 에드가 쌍문 청년주택은 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 253세대 규모이며, 지하 2층부터 지상 7층까지 구성되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 솔밭공원역을 중심으로 한 대중교통망과 더불어, 인근 주거 지역 내 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등 여러 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 적용되고 있습니다. 또한, 외국인 및 특정 용도(아파트 포함)에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래 시 절차상의 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 내부 미확인: 감정평가서상 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 집합건축물대장과 외부 관찰만으로 간접 확인하였으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 현장 확인이 필수적임을 의미합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 이는 채권자 간의 채무 관계가 복잡함을 나타냅니다. 비록 매각으로 소멸되는 권리이긴 하나, 경매 절차의 안정성을 위해 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 역세권의 비교적 신축 아파트로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항, 내부 상태 미확인, 높은 채권 총액 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 실거주 목적이라면 비교적 안정적인 투자가 될 수 있으나, 투기적 목적이나 단기 차익을 노리는 투자에는 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 솔밭공원역 역세권이라는 교통 편의성.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 아파트라는 점.

* 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 210,000,000원

* 전용면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

* 본건은 작은 전용면적을 가진 소형 아파트입니다. 일반적으로 이러한 면적의 물건은 실수요자 중심으로 거래가 이루어지며, 시세는 해당 지역의 유사 면적 아파트 실거래가를 참고하여 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위에서 결정되지만, 본 건의 경우 작은 면적, 내부 미확인, 복잡한 채권 총액 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하를 적정 범위로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 임장, 최근 실거래가 추이, 유사 물건 분석 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.