나이스옥션 법원경매 속초 2025타경310 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "야촌리 경로당" 북서측 근거리에 위치하 며, 주위는 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약4m 내외의 현황 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서, 외벽: 노출콘크리트 마감. 내벽: 노출콘크리트 및 시멘트블럭, 벽돌쌓기 마감 등. (*별첨 사진과 같이 욕실 부분 타일 마감 되어있지 않은 상태인바 경매 진행시 참조바람.) 창호: 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어있으나, 정상작동 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각하며, 제시외 건물 포함.
- 본건 토지의 대지 조성을 위한 석축 등은 토지가치에, 제시외 건물은 목록2 건물에 각 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경310 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-14

용도: 단독주택

감정가: 236,831,600원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.87평)

건물면적: 115.26㎡ (약 34.86평)

제시외 건물 면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성군산림조합 (근저당권자)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 매각

주의사항:

* 일괄매각하며, 제시외 건물 포함.

* 본건 토지의 대지 조성을 위한 석축 등은 토지가치에, 제시외 건물은 목록2 건물에 각 포함하여 평가함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서에 기재되었으나, 등기부상 명시된 지상권은 확인되지 않아 별도 확인 필요)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "야촌리 경로당" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 현황 도로를 이용하여 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 공유물 분할 등 다수의 소유권 관련 등기가 확인됨.

* 말소기준권리: 을7 (근저당권, 고성군산림조합, 2022-06-30).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을7, 을8, 갑37, 갑38, 갑39, 갑40, 갑41, 갑42 등.

* 총 채권액: 933,584,000원.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됨.

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 고성군산림조합, 2022-06-30).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3, 을4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등.

* 총 채권액: 933,584,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 다만, "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 별도 확인이 필요함. 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 소요될 수 있음.

4. 상권분석

* 부동산 시세:

* 인근 소재지(야촌리 1022-12)의 유사 물건은 토지 350㎡, 건물 34.87평으로 총 감정가 241,544,600원에 형성되어 있어 본건과 감정가가 유사함.

* 강원도 고성군 지역 단독주택 및 토지 시세는 평당 1,300만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악되나, 이는 지역 및 물건 특성에 따라 차이가 크며 바닷가 인접 시 가격이 상승하는 경향이 있음.

* 죽왕면 야촌리 자체의 상세한 실거래가 정보는 제한적이며, 주로 농촌 지역의 특성을 보임.

* 혐오시설 및 환경:

* 본건 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)의 존재 여부는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않음.

* 본건은 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대로, 혐오시설로부터 비교적 안전한 환경으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 농촌지대에 위치하여 전원생활 및 쾌적한 자연환경을 누리기에 적합함.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됨.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 죽왕면 소재지 또는 인근 도시를 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: "임대관계는 미상임"이라는 정보는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 리스크 요소임. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 건축물 상태: 욕실 타일 마감이 미완료되었고, 기본적인 위생 및 난방 설비의 정상 작동 여부를 재확인해야 함. 이는 입주 후 수리 비용 발생 가능성을 내포함.

* 도로 관련 불확실성: 본건 남서측으로 약 4m 현황 도로를 이용하나, 도로의 사유지 여부 및 지분 관계에 대한 확인이 필요하다는 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 부분임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상에는 명시적으로 기재된 지상권이 확인되지 않음. 따라서 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 철저한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치한 단독주택으로, 농촌 특유의 쾌적한 자연환경을 갖춘 물건입니다. 감정가는 236,831,600원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대관계 미상, 건물 상태의 일부 미비점, 진입로 및 미확인 지상권 관련 불확실성 등은 명도 및 향후 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 전원생활 또는 주말주택으로 활용하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 인근 유사 물건의 감정가가 본건과 유사하게 책정되어 있어, 지역 내 부동산 가치 파악에 참고할 수 있음.

* 주변 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,831,600원입니다. 인근 유사 물건의 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있으며, 고성군 지역의 토지 시세 정보를 참고할 때, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

건물의 미비한 상태(욕실 마감 미완료, 설비 작동 확인 필요) 및 미확인 임대차 관계, 도로 및 지상권 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 접근일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 165,000,000원에서 189,000,000원 사이로 제안합니다. (인수해야 할 보증금 없음)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 상세 권리 분석, 최신 시장 동향, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.