나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4091 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층333호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제333호로서 (사용승인:2022.05.13), 외벽: 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택:방1,거실,욕실,실외기실,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획구역,도로(접합),소로3류(폭8m미만)( 접합),조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도한정),건축선(해당도로의경계선에서3m후퇴선(건축법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1에 위치한 에드가쌍문 3층 333호 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4091 (1)이며, 건물명은 에드가쌍문입니다. 해당 호실의 용도는 건축물대장상 공동주택(청년주택)으로 확인되며, 초기 제공된 '근린상가' 용도와는 차이가 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 감정평가액은 298,000,000원입니다.

토지 면적은 11.74㎡ (약 3.55평)이며, 토지 지분 면적 역시 11.7357㎡ (약 3.55평)입니다. 건물 면적은 30.03㎡ (약 9.08평)이며, 건물 지분 면적은 30.0311㎡ (약 9.08평)입니다. 전용면적은 30.03㎡ (약 9.08평)으로 볼 수 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 우이신설선 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 주위 환경은 일반적인 지역 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2022년 8월 12일에 설정된 한국주택금융공사의 근저당권 (201,560,450원)입니다. 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재 파악된 바로는 없습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 임차인과 관련된 보증금 부담이나 명도 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

총 등기부채권액은 565,675,120원이나, 이는 말소기준권리 이후 설정된 모든 채무 총액이며, 낙찰자가 이를 모두 인수하는 것은 아닙니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보된 지역입니다. 근린생활시설 또한 혼재하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 청년주택으로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 해당 지역의 주거 수요를 충족시킬 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물이 위치한 서울 도봉구 쌍문동 일대는 다수의 아파트 단지와 주택가를 중심으로 형성된 생활권입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하기 편리합니다. 또한, 각급 학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: local knowledge/simulated search result]

6. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 부분은 물건의 '용도' 표기 문제입니다. 초기 정보에 '근린상가'로 기재되었으나, 건축물대장상 및 이용상태로는 '공동주택(청년주택)'으로 확인됩니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 명도, 재산세 부과 등에서 혼란을 야기할 수 있으므로, 실제 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 규명할 필요가 있습니다.

또한, '임대관계 미상'이라는 점은 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다. 비록 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 고도지구(28m 이하), 건축선(3m 후퇴), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트용도) 등 다수의 규제가 존재하므로, 건축이나 개발 시 해당 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 건물로, 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 특히 말소기준권리 이후의 모든 등기사항이 매각으로 소멸될 예정이고, 인수할 보증금 또한 없어 낙찰자의 부담이 적습니다. 솔밭공원역 인근의 입지와 청년주택으로 활용 중인 점은 긍정적 요소입니다. 다만, 용도 표기상의 불일치 및 임대 관계 미상인 점은 사전에 철저히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 상품으로서 투자 가치 보유.

* 우이신설선 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 명확한 권리관계.

* 인수할 보증금이 없어 명도 및 금전적 부담 최소화.

* 청년주택으로서의 수요 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가 298,000,000원을 기준으로, 최근 부동산 시장 상황, 본 건물의 정확한 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인(용도 불일치, 임대 관계 미상 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 신축급 건물의 경우 감정가 대비 80% ~ 90% 내외에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 용도 표기상의 불일치가 명확하므로, 이 부분을 명확히 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 약 85% 수준인 253,300,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 투자 가치를 재평가하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.