나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1819 [1] 경기도 군포시 금정동 871-7 삼익소월아파트 382동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "산본역" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지,학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철-4호선 '산본역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 아스팔트싱글지붕 21층 건물 내 제12층 제1204호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨-건물내부구조도-참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 광평수 토지로서 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내부도로 개설되어 있으며, 아파트단지 북서측의 중로를 통해 단지와 외부공도 연계용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-11), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 상대보호 구역,절대보호구역, 절대보호구역(2016-12-21),비행안전제3구역(전술)(2022-09-06) (비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁),과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~ 26.8.25. 대상:외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

해닫사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안양지원 2025타경1819 (1)

소재지: 경기도 군포시 금정동 871-7 삼익소월아파트 382동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 737,000,000원

토지면적: 64.05㎡ (약 19.38평)

건물면적: 129.99㎡ (약 39.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (등기부등본상)

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "산본역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 4호선 '산본역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조 벽식구조, 아스팔트싱글지붕으로 된 21층 건물 내 제12층 제1204호이며, 아파트로 이용 중입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 광평수 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 금정동 "산본역" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다수의 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 양호하게 평가됩니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 아파트 단지 북서측의 중로를 통해 외부 공공도로와의 연계가 원활합니다.

또한, 인근에 다수의 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 4호선 '산본역'을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 편의시설

아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 27일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을21)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 을22 근저당권, 갑9 가압류, 갑10 임의경매 개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

*임차인의 경우, 보증금이나 차임 등 거래 내역이 미상일지라도 대항력 유무에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 방문 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

본건이 위치한 금정동 일대는 산본역을 중심으로 형성된 역세권 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주변의 다수 아파트 단지를 배후 수요로 하여 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 소비 활동이 활발합니다.

지하철 4호선 산본역을 이용하는 유동인구가 많아 상업적 가치 또한 높게 평가되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 삼익소월아파트

주소: 경기도 군포시 금정동 871-7

준공년월: 1993년 4월

총세대수: 790세대 (관리사무소 정보 기준), 700세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

총동수: 11개동 (관리사무소 정보 기준)

최고층: 25층 (단지 전체 기준)

본건 소재 동(382동)의 최고층: 21층

전용면적: 129.99㎡ (약 39.32평)

분양면적: 직접적으로 제공되지 않았으나, 유사 면적(129.99㎡)의 최근 실거래가가 707,000,000원에 거래되었음을 참고할 수 있습니다.

주차대수: 총 535대 (지상 12대, 지하 20대 - 관리사무소 정보 기준)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건 토지이용계획 상 '개발행위허가제한지역(2024-09-11)'으로 지정된 이력이 있으나, 해당 제한은 2024년 9월 11일부로 만료되었습니다.

6.2. 토지거래계약에관한허가구역

본건은 '토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)'으로 지정되어 있습니다. 이 구역 내에서는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 재개발 시 거래에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 기타 제한사항

본건 토지는 '비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)'으로 지정되어 있어 해발 178.21m 이하로 건축물의 높이가 제한되나, 현존하는 아파트 건축물에 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

또한, '과밀억제지역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 시 세금 중과 대상이 될 수 있습니다. '상대보호구역', '절대보호구역' 지정이 있으나, 이미 아파트 단지로 조성된 지역이므로 교육 환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 산본역 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 주변 환경 및 교통 여건을 바탕으로 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 기대됩니다.

최근 실거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장가와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 평가됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

토지거래허가구역 지정과 같은 일부 제한사항이 존재하지만, 일반적인 아파트의 거래 및 거주에는 큰 제약을 주지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 4호선 산본역 이용이 편리하여 직장인 및 학생 등 다양한 수요층에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 다수의 아파트 단지와 풍부한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 본건과 유사한 면적(129.99㎡) 및 층수(13층)의 최근 실거래가(707,000,000원)를 고려할 때, 감정가 수준에서 시세 차익을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 토지거래허가구역 지정 만료(2025년 8월 28일) 이후, 지역 개발 또는 재건축/재개발 등 장기적인 관점에서 가격 상승 여력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 737,000,000원입니다.

최근 유사 면적(129.99㎡)의 실거래가는 707,000,000원(2026년 7월)으로, 이는 본건 감정가 대비 다소 낮은 수준입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 특이사항 존재 가능성과 경매 절차의 특성상 입찰 경쟁률 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 700,000,000원에서 730,000,000원 사이로 제안합니다.

권장 입찰가: 720,000,000원

본 가격은 현재 시점의 시장 상황 및 본건의 특이사항을 반영한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.