나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4008 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층321호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 우이신설(솥밭공원역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 321호로서, 외벽: 페인팅 및 미장벽돌붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 공동주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 광대세각의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4008 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (말소기준권리보다 선순위 권리 분석 결과)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층321호

* 용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

* 감정가: 204,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

* 토지 지분: 7.9708㎡ (약 2.41평)

* 건물 면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

* 건물 지분: 20.3968㎡ (약 6.17평)

* 아파트 전용 면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

* 아파트 전체 연면적: 17008.94㎡ (약 5145.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있습니다.

* 우이신설선 "솔밭공원역"을 도보로 이용 가능하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 향후 우이신설선 연장 사업(솔밭공원역-방학역, 2032년 완공 목표)이 완료되면 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

* 본건 소재 토지는 대체로 정방형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 토지는 광대세각의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로, 소로3류(폭 8m 미만)가 접해 있습니다.

* 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 아파트 용도에 한정하여 2025.10.20.~2026.12.31.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축선은 해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 도휘주식회사 (2022-08-03)

* 근저당: 주식회사 온라이프건설 (2022-08-12, 2023-07-14) - 말소기준권리

* 가압류: 박미숙 (2025-11-06)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-12)

* 압류: 목포세무서장 (2026-01-27)

* 등기부채권 총액: 약 1,908,990,998원

3.2. 권리 분석 결과

* 말소기준권리는 주식회사 온라이프건설의 근저당권(2022-08-12)입니다.

* 매각으로 인해 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 본 건은 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2024-11-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 이 는 전입일자 대비 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본 건이 위치한 쌍문동 일대는 주거 지역이면서도 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* "솔밭공원역" 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 인근에 다양한 편의점, 마트, 식당 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

4.3. 혐오시설 조사

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 마트 및 편의점 이용이 용이합니다.

* 금융/의료: 도봉구청 및 쌍문동 일대에 은행, 병원 등 다양한 편의 및 의료시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다. (토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정됨).

5.3. 공공시설

* "솔밭공원역" 인근에 솔밭근린공원이 있어 도심 속 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 사용승인일: 2022-05-13 (준신축)

* 총 세대수: 253세대

* 건물 최고층: 7층, 지하 2층

* 주차: 지하 주차 4대, 지하 전기차 충전기 2대. (참고: 세대수에 비해 주차 공간이 매우 협소한 편입니다. JSON 정보상 지하 주차 112대, 전기차 4대로 나와있으나, 전체 주차 대수 총합은 112대이며, 지상 주차는 0대입니다. 제공된 정보에 혼선이 있어 현장 확인이 필요합니다.)

* 부대복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부채권 총액이 약 19억 원으로 매우 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 임차인 현황

* 임차인 이 는 대항력이 없으나, 확정일자를 받지 않아 배당을 받지 못할 경우 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 주차 공간 부족

* 253세대에 비해 주차 공간이 현저히 부족하여 입주민 간 주차 관련 갈등이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 고도지구, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 지구 지정으로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 청년주택 용도

* 청년주택으로 지정된 점은 향후 임대 수요층 및 건물 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 '에드가쌍문' 아파트(청년주택)로, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 자리하고 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용 승인된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 전혀 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 19억 원이 넘는 총 채권액, 세대수에 비해 현저히 부족한 주차 공간, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 주차 문제는 입주민 간 갈등의 원인이 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

향후 우이신설선 연장 사업이 완료되면 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 기대됩니다. 신축 건물이라는 장점과 역세권 입지를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능 (약 84m 거리).

* 신축 건물: 2022년 5월 사용 승인된 건물로 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 미래 교통 호재: 우이신설선 연장 사업(2032년 완공 목표)으로 인한 교통 편의성 증대 기대.

* 양호한 생활 환경: 주변 근린생활시설 및 공원(솔밭근린공원) 인접.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건과 동일한 '에드가쌍문' 단지 내 소형 평형의 경우, 2022년 5월 사용 승인된 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 실제 임대가는 보증금 5000만 원대, 월세 30만 원대에서 7000만 원대, 월세 50만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 주변 유사 지역 아파트의 실거래가 정보는 제한적이나, 감정가 204,000,000원을 기준으로 향후 시세 추이를 예상해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 감정가는 204,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 고려할 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측이 어렵기 때문에, 실질적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 필수적입니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 163,200,000원부터, 시세 대비 저평가 가능성을 고려하여 85~90% 수준인 약 173,400,000원에서 183,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.