나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53667 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 546-2 베스트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2018.05.14) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등. 창호 : pvc창호 마감 등임.

이용상태

"단지형 다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 "단지형 다세대주택"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. (본건은 2023년 9월 11일자로 임차보증금 금159,000,000원에 임차권 설정 등기 되어 있음.)

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 김동녘 )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53667 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 546-2 베스트빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 31.31㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.31㎡ (약 9.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.05㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.05㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 단지형 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2018년 5월 14일

건물 층수: 지상 5층 건물 내 제3층 제302호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 입니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(2022카단822996)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 김동녘(전입일자: 2021-08-02, 확정일자: 2021-07-01, 보증금: 159,000,000원, 차임: 0원)이 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

‘주택도시보증공사’(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026년 6월 1일에 제출되었습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 기타 권리 분석

등기부상 을구의 주택임차권(김동녘, 159,000,000원)은 말소 대상입니다.

갑구상의 소유권이전, 가압류(서민금융진흥원), 압류(부천시), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 집행으로 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 164,000,257원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건은 안산시 상록구 부곡동의 다세대·다가구 밀집 지역에 위치합니다. "부곡공원" 인근으로 주거 쾌적성이 양호하며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

최근(2026년 7월) 주변 유사 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 53.4㎡, 2017년식 건물, 1억 6,600만원

* 전용면적 약 52.2㎡, 2016년식 건물, 1억 4,000만원

* 전용면적 약 59.9㎡, 2001년식 건물, 1억 2,800만원

본건 건물은 2018년식으로 비교적 최신 축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에는 부곡공원, 안산시립도서관(부곡), 부곡초등학교, 부곡중학교, 안산초등학교 등이 위치하여 여가 및 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 2018년 5월 14일에 사용 승인되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 잠재적 기피시설

현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설(대규모 공장단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

선순위 임차인 김동녘 씨는 대항력을 포기하고 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, HUG와의 계약 관계 및 확약서의 세부 효력, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 사항

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있습니다. 제공된 정보에 따르면 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재 시점(2026년 10월 4일)으로는 해당 기간이 만료되었으나, 향후 지정 연장 여부 및 관련 법규 변동 사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 부곡공원 인근의 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 가장 주목할 점은 선순위 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 미반환 시에도 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 것입니다. 이는 권리관계의 복잡성을 크게 줄여주어 안전한 투자를 가능하게 하는 요인입니다. 다만, 이러한 확약서의 실제 효력 및 관련 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 과거 토지거래허가구역이었던 점을 감안하여 현재의 토지 거래 관련 규제를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 임차인의 대항력 포기 및 HUG와의 확약서로 인해 금전적 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2018년 건축으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 부곡공원이 인접하여 산책 및 여가 활동에 유리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건(전용면적 56.05㎡, 2018년식)과 유사한 조건의 거래 사례는 2026년 7월 6일에 거래된 전용면적 53.4㎡, 2017년식 건물이 1억 6,600만원입니다. 이 사례를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 311,000원/㎡ (16,600만원 / 53.4㎡) 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 예상 시가는 약 1억 7,420만원 (56.05㎡ * 311,000원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 7,600만원과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가 1억 7,600만원 및 유사 사례 기반 추정 시세(약 1억 7,420만원)를 고려하고, 인수되는 임차보증금이 없다는 점을 감안하여, 1억 6,800만원 ~ 1억 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

해당 범위는 시장 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.