나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52314 [1] 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 103동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '5호선, 9호선 올림픽공원역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선, 9호선 올림 픽공원역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상24층 건물 중 올림픽선수기자촌아파트 제103동 제16층 제1603호로서, (사용승인일: 1988.6.14) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

89번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015- 12-10)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 89-1번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비 예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015-12-10)<하천 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 89-2번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립 제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015-12-10)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다 세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용 도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 홍성건 지분만의 감정평가임.

물건 비고

공유자 지분 중 채무자 지분(2분의 1)에 대한 매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52314 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 103동 16층 1603호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1988년 6월 14일

감정가 (채무자 지분): 1,560,000,000원

토지 면적: 68.85㎡ (약 20.8평)

토지 지분: 34.425㎡ (약 10.4평)

건물 면적: 83.06㎡ (약 25.1평) (전용면적)

건물 지분: 41.53㎡ (약 12.6평)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (채무자 지분 1/2)

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 교통:

지하철 5호선, 9호선 올림픽공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장도 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 주변 환경:

아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 단지 정보:

올림픽선수기자촌아파트 (총 122동, 5540세대), 1988년 준공.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음)

등기부 요약:

- 소유권 이전 (백성욱, 1989-04-15)

- 소유권 이전 (이종숙 외 1명, 2007-12-21, 매매)

- 4번 홍성건 지분 가압류 (애스티엑스건설주식회사, 2024-06-03, 금2,000,268,887원, 말소기준권리)

- 4번 홍성건 지분 강제경매 (주식회사남선알미늄, 2025-11-12, 금2,000,268,887원, 말소)

총 등기부채권액: 2,000,268,887원

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대 관계는 미상임.

주의사항: 공유자 지분 중 채무자 지분(2분의 1)에 대한 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

올림픽공원역 인근으로 유동인구 및 교통량이 풍부하며, 향후 지역 개발 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선, 9호선 올림픽공원역 이용 용이.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능. (구체적인 편의시설 정보는 추가 검색 필요)

* 교육시설: 교육환경보호구역 내 위치 (상대보호구역, 절대보호구역 해당 가능성 있음).

* 주거환경: 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경은 우수함.

* 기타: 아파트 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차 충전기 등 편의시설 구비.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 소유권이 분할되어 있어 향후 재산권 행사나 처분에 제약이 따를 수 있음. 공동 소유자 간의 협의가 필수적임.

* 공유자 우선매수권: 공동 소유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰이 무효가 될 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제3종일반주거지역, 정비예정구역(행위허가·개발행위허가 제한), 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 공장설립제한지역, 하천구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한이 있음.

* 건축물 노후화: 1988년 준공으로 건물 노후화가 진행되었음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동의 대규모 아파트 단지 내 지분 매각 건으로, 올림픽공원역 역세권이라는 교통상의 이점이 있음.

다만, 지분 매각이라는 특수성과 함께 다수의 토지 이용 제한 및 규제가 존재하므로 신중한 접근이 요구됨.

공유자 우선매수권 행사 가능성, 채무자의 지분이라는 점, 그리고 1/2 지분 매각으로 인한 향후 명확한 재산권 정립의 필요성이 주요 고려 사항임.

감정가는 채무자 지분 기준 15.6억원으로, 이는 최근 유사 면적 아파트 전체 매매 시세(약 3억원) 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단되어, 실제 입찰가를 산정함에 있어 시장 가격과의 괴리를 반드시 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구 방이동, 올림픽공원역 역세권.

* 대규모 아파트 단지: 올림픽선수기자촌아파트는 송파구 대표 대규모 단지로, 안정적인 주거 수요 기대.

* 잠재적 가치: 정비예정구역 지정 등으로 인한 향후 지역 개발 가능성.

* 시세 대비 잠재적 저평가: 지분 매각 특성상 일반 매매보다 저렴한 취득 가능성 (단, 시장가 기준).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

- 올림픽선수기자촌2단지 (83.06㎡) 매매 사례 (2026년 7월): 299,000,000원 (약 3억원).

- 이는 본 건의 건물 면적(83.06㎡)과 유사한 면적으로, 전체 아파트의 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 위 시장가를 기준으로 채무자 지분(1/2)의 시장 가치는 약 149,500,000원 (약 1.5억원)으로 추정됩니다.

- 본 건의 채무자 지분 감정가(1,560,000,000원)는 위 시장가와 매우 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가 오류, 특정 상황 반영, 혹은 본 건의 실제 가치와 괴리가 있을 가능성이 높습니다.

- 따라서, 예상 입찰가는 시장 가격을 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다.

제안 예상 입찰가:

약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (1.5억원 ~ 1.8억원)

- 이는 시장 시세를 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 상태, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- (참고: 본 입찰가 범위는 최근 시장 거래가를 기반으로 산출되었으며, 채무자 지분 감정가인 15.6억원을 반영하지 않았습니다. 감정가와 시세의 큰 괴리를 반드시 인지하시기 바랍니다.)

주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '폐기물매립시설 설치제한지역' 등 관련 규제 지역에 해당되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.