나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104309 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-433 지하층1호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재‘국사봉중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 연립주택임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 급경사의 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-07-24)((최초)제한공고(고시)일로부터 2년단 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-09-25)(지정기간 : 2025년 9월 30일부터 2026년 8월 30일까지),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 공부상 제지하층 제1호로 등재되어 있으나 현장조사시 출입문 표식은 B101로 부착되어 있었으니 참고바람. - 관할구청 탐문시 대상물건을 포함한 일대는 '25년 4차 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정 된 것으로 조사된 바, 관련사업의 진행상황 및 권리 관계 등은 경매진행 및 입찰시 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 동작구 상도동 214-433 지하층1호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104309 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-433 지하층1호

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호

토지면적: 40.78㎡ (약 12.34평)

건물면적: 58.83㎡ (약 17.80평)

감정가: 349,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ‘국사봉중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거지역 환경을 이루고 있습니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대상물건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축허가·착공제한지역(2025.7.24.부터 2년) 및 토지거래계약에 관한허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기사항에 기재된 을3 순위 근저당권(중앙농업협동조합, 2010.09.06.)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 말소될 권리(을3, 을4, 갑10)가 다수 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인 김현재: 보증금 40,000,000원, 차임 0원. 전입 및 확정일자 2010.10.18. 배당신고일자 2026.01.21. 대항력 없음.

* 임차인 전양미: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2013.07.19. 대항력 없음.

위 임차인들의 경우 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액:

근저당 및 임의경매 채권 총액은 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 사례 분석:

인근 지역의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 강호빌리지 (2017년 건축, 42.94㎡): 2026년 7월 10일 230,000,000원에 직거래.

* 효성빌라(B동) (1986년 건축, 34.77㎡): 2026년 7월 5일 215,000,000원에 중개거래.

* 대성하이빌라B동 (1991년 건축, 41.16㎡): 2026년 7월 1일 740,000,000원에 중개거래. (※ 해당 거래는 인근 시세 대비 가격 차이가 크므로, 거래 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

감정가와 시세 비교:

본 건의 감정가는 349,000,000원이며, 주변 유사 면적의 연립/다세대 주택 실거래가를 고려할 때, 감정가는 비교적 적절한 수준으로 판단됩니다. 다만, 2017년 건축된 강호빌리지(42.94㎡)가 230,000,000원, 1986년 건축된 효성빌라(34.77㎡)가 215,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 건물 면적(58.83㎡) 대비 감정가는 시세에 부합하거나 약간 상회할 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

대상물건 북동측 인근에 국사봉중학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

재개발 사업 정보:

대상물건을 포함한 일대가 2025년 4차 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정되었습니다. 이는 향후 재개발 사업 진행 시 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 형상: 인접필지 대비 급경사의 사다리형 토지로, 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 제한: 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어, 건축 관련 행위 시 관할 관청의 확인이 필수적입니다.

* 토지거래 허가: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건을 충족하는 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 공부와 현황 차이: 공부상으로는 지하층 1호로 등재되어 있으나, 현장에서는 B101로 표기되어 있어 실제 이용 시 혼동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동의 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정된 지역에 위치하고 있어, 향후 재개발 사업을 통한 가치 상승이 기대되는 투자 매력도가 높은 물건입니다. 임차인 현황상 인수할 권리나 보증금이 없는 점, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되는 점 등 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 급경사 지형, 건축 제한, 토지거래 허가 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 기대감: 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없으며, 등기부상 주요 권리가 말소될 예정입니다.

* 입지: 도심 접근성이 양호한 상도동 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 349,000,000원으로 책정되어 있으며, 최근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히, 재개발 사업 추진 가능성이 높은 지역임을 감안할 때, 향후 가치 상승을 고려한 적극적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 재개발 사업 진행 상황 및 향후 전망에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.