나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52267 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 149-51 미성아트빌 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대 주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 401호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 : 내부구조도 참조.)

설비내역

위생 급배수 설비 등 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구(2019-04-19) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 본건 4층에 후첨 '사진' 및 '내부구조도' 등과 같이 제시외건물 ㄱ ~ ㅁ이 소재하는 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 149-51번지, 미성아트빌 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52267 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 498,117,000원입니다.

토지 면적은 46.40㎡ (약 14.03평)이며, 건물 면적은 79.82㎡ (약 24.15평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층에 해당하며, 사용승인일은 2004년 8월 11일입니다.

제시외 건물 면적은 43.30㎡ (약 13.10평)가 있으며, 본건 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡사거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 연립, 다세대 주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 제반 차량 출입이 가능한 도로 여건을 갖추고 있습니다.

동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 6일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 이성구의 소유권보존 (갑1)

* 강동농업협동조합의 근저당권 (을8)

* 주식회사강남파이낸스대부의 근저당권 (을10)

* 주식회사강남파이낸스대부의 전세권설정 (을11)

* 삼성카드의 가압류 (갑4)

* 주식회사강남파이낸스대부의 임의경매개시결정 (갑11)

등기부채권 총액은 278,160,420원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사강남파이낸스대부: 보증금 2,000,000원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 부동산 매매 사례 분석 결과:

* 서울특별시 광진구 중곡동 150-32번지, 한성빌 (2004년 건축, 118.89㎡)이 2026년 7월 4일 685,000,000원에 거래되었습니다. (약 5,761,600원/㎡)

* 서울특별시 광진구 중곡동 107-62번지, (107-62) (2019년 건축, 19.93㎡)가 2026년 7월 1일 245,000,000원에 거래되었습니다. (약 12,300,000원/㎡)

* 서울특별시 광진구 중곡동 18-17번지, 파크하우스 (2002년 건축, 35.85㎡)가 2026년 7월 1일 250,000,000원에 거래되었습니다. (약 6,970,000원/㎡)

본건의 감정가는 498,117,000원으로, 면적(79.82㎡)과 최근 거래 사례를 고려할 때, 특히 한성빌 거래 사례(150-32번지)와의 유사성을 감안하면 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 다만, 거래 사례별 면적 및 건축 연도가 상이하므로 면밀한 비교가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 지하철역까지의 거리 정보는 명시되지 않았으나 "중곡사거리" 인근으로 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 4층에는 면적 43.30㎡ (약 13.10평)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 건축법규 위반 여부, 실제 이용 상태 및 활용 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 토지 활용 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사강남파이낸스대부 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 명도 저항의 위험은 적습니다. 다만, 보증금 2,000,000원이 회수되지 못할 경우 잔류할 가능성이 있어 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 비교적 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 498,117,000원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 매각에 포함된 제시외 건물의 존재와 각종 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 명확한 명도 절차와 제시외 건물 관련 법규 검토가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 광진구 중곡동이라는 입지 조건: 도심 접근성이 양호하며 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자에 적합: 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 주변 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 별도의 면적을 활용할 수 있다는 잠재적 가치가 있습니다 (단, 적법 여부 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 498,117,000원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 거래 금액은 약 5,761,600원/㎡ (한성빌 사례)에서 12,300,000원/㎡ (107-62번지 사례)까지 다양하게 나타납니다.

본건 건물 면적(79.82㎡)을 고려 시, 가장 유사한 거래 사례(한성빌, 118.89㎡, 685,000,000원)의 단위 면적당 가격을 적용하면 약 460,000,000원의 시가총액이 산정됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 총 부채액(278,160,420원)은 낙찰 후 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

제시외 건물과 토지이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 398,500,000원 ~ 448,300,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사 및 명도 가능성, 제시외 건물의 적법성 여부 확인 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.