나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52336 [1] 서울특별시 송파구 방이동 193-12 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 다세대주택, 단독주택, 근린 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능거리에 지하철5호선 방이역 및 다수의 노 선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서. (사용승인일: 2017.08.21) 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타사항 없음.

물건 비고

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 본건과 관계 없음(상세내역은 감정평가서 및 건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52336 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 193-12 2층202호 (신주소: 서울특별시 송파구 양재대로71길 34-18)

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

토지지분: 13.88㎡ (약 4.20평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장상 위반건축물 등재: 본건과 관계 없음 (상세내역은 감정평가서 및 건축물대장 참조)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2017년 08월 21일

내부 이용상태: 다세대주택 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동 유형의 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

도보 가능한 거리에 지하철 5호선 방이역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지의 형상은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 02월 10일 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티7853)

등기부채권 총액: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 송민영

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 02일

확정일자: 2022년 10월 11일

배당신고일자: 2025년 11월 11일

대항력: 있음

비고:

* 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 그럼에도 불구하고, 해당 임차인의 권리 관계는 명확히 확인해야 하며, 잔금 납부 및 명도 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 신탁 등기 말소 등 다수 권리 말소 확인

압류 및 강제경매 등기 포함 (말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 송파구 방이동 지역은 주거 시설과 근린 상가가 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

방이초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지하철 5호선 방이역을 이용할 수 있어 지역 내에서의 접근성이 우수합니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

방이초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 방이역과 다수의 버스 노선을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

근린 상가들이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 건물 자체 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

송민영 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 위반건축물 등재

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 본건과 직접적인 관계는 없다고 명시되어 있으나, 감정평가서 및 건축물대장을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사나 매각에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동에 위치한 2017년 준공의 소형 다세대주택입니다. 방이역 역세권이라는 교통의 이점과 방이초등학교 인근의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 건물 면적은 19.47㎡(약 5.89평)으로 소형 주거 공간입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 송민영이 존재한다는 점입니다. 제공된 정보상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 관련 내용을 면밀히 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 권리 관계 및 특이사항을 고려하더라도, 입지 조건과 신축 연도를 감안할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 방이역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최신 준공: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 젊은 층의 수요를 고려할 수 있는 소형 면적입니다.

* 안정적인 지역: 송파구 방이동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 면적(약 5.89평)과 신축 연도(2017년)를 고려할 때, 평당 약 2500만원 ~ 3300만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이에 따른 시장 가치는 약 1억 4천 7백만원 ~ 1억 9천 4백만원으로 산정됩니다.

감정가가 시장 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 비교적 신축 건물임을 감안하여, 잠재적 리스크(대항력 임차인, 위반건축물 관련 확인 필요)와 명도 비용 등을 고려했을 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.