나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13193 [1] 서울특별시 강서구 공항동 692-6 윈스턴빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2007.10.22.) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 공항동 692-6번지에 위치한 윈스턴빌 제5층 제502호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13193 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1억 7,100만원이며, 토지 면적 15.01㎡(약 4.54평)와 건물 면적 26.05㎡(약 7.88평)가 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 2007년 10월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 5층에 해당합니다.

채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 북서측 인근에 송정중학교가 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정 / 외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 / 아파트 용도: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일).

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)으로, 본 경매 절차가 진행될 경우 해당 권리 이하 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

후순위 권리로는 오케이저축은행의 가압류(갑4, 10,524,688원), 롯데캐피탈주식회사의 가압류(갑5, 42,646,428원), 한국주택금융공사의 임의경매(갑6, 49,245,598원) 및 오케이저축은행의 강제경매(갑7) 등이 존재합니다.

등기부채권 총액은 109,931,116원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 표시되어 있습니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(합계 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 명도 가능성에 대해 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 공항동 일대는 주거용 다세대 및 아파트와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근 지하철 5호선 송정역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 인천국제공항 및 김포국제공항과 인접하여 관련 업종 종사자들의 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

전반적으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 차량을 통한 도심 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

편의시설: 도보 거리 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 송정역 주변의 상업 시설, 은행, 병원 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 송정중학교가 인근에 위치해 있으며, 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 과정이 복잡하거나 이해관계자가 많을 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등은 향후 건물 이용 및 거래에 제한을 줄 수 있습니다. 특히 외국인, 특정 주택 용도에 대한 허가구역 지정 사항은 취득 시 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수(예: 대항력 있는 임차인 존재)를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 임차인 점유 여부 및 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동, 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 우수한 입지입니다.

권리 관계상 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

하지만 임대 관계 미상, 토지이용계획상 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 관리할 필요가 있습니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 분석되어, 시세 차익을 통한 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경.

안정적인 임대 수요: 공항 종사자 및 주변 지역 배후 수요로 인한 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 낮게 형성되어 있어, 시세 상승에 따른 시세 차익 기대.

건물 상태: 2007년식으로 비교적 양호한 상태의 건물.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 본건(26.05㎡, 2007년식)의 현재 시세는 약 1억 9천만원에서 2억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 1억 7,100만원으로, 시세 대비 약 80% 수준으로 평가되어 상대적으로 낮은 편입니다.

다만, 건축 연차가 17년차임을 고려하여 신축 빌라 대비 할인된 가격으로 시세를 산정했습니다.

임차인 인수 보증금이 없으므로, 명도 비용 외 추가적인 인수 비용은 없습니다.

따라서, 시세의 80~90% 수준을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위는 1억 8,000만원에서 2억원 사이로 판단됩니다.

본 물건은 감정가가 시세보다 낮으므로, 낙찰가율이 감정가의 100%를 초과할 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 권장 입찰가는 1억 9,000만원 입니다.

최종 입찰가는 입찰 당일 현장 분위기 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.