나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51679 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층 (사용승인일; 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

2019.2.27: 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번변경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

16.6평형 오피스텔 3개호 (기호 1, 2, 6) 15.8평형 오피스텔 4개호 (기호 3 ~ 5, 7)

물건 비고

미납관리비 약 122,200원(25년 10월분)
2019.2.27.토지합병으로 남악리 2250,2251번지에서 남악리 2250번지로 지번 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51679 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 12층1209호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.09㎡ (약 9.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포신용협동조합

1.1. 1. 건물 및 토지 상세

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 16층

사용승인일: 2019년 1월 31일

건물 이용상태: 오피스텔

토지 형상 및 이용상태: 장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태: 동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입 가능

토지 이용계획 및 제한상태: 중심상업지역

토지합병 변동: 2019년 2월 27일 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지(1,499.4㎡)로 지번 변경

건물 설비내역: 기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 완비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 전라남도청 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업용 건물 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성: 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량으로 쉽게 접근할 수 있습니다.

2.3. 지역 특성

토지이용계획상 중심상업지역에 해당하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2019년 3월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

말소되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2019-03-28)

* 유한회사정백 소유권이전 (2019-03-28, 매매)

* 도휘주식회사 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2019-03-28)

* 주택도시보증공사 가압류 (2025-08-25)

* 목포신용협동조합 임의경매 (2025-11-12)

3.1. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요: 현재 등기부상 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.1. 2. 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 591,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 7일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 422,000원

전입일자: 2024년 6월 17일

배당신고일자: 2025년 12월 2일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원 (임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

해당 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치하여, 공공기관 및 관련 업계 종사자들을 배후로 한 활발한 상권 형성이 기대됩니다. 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스승강장 이용이 용이하며, 상업지역 내 다양한 상점, 식당, 은행 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 미납 관리비 약 122,200원 (25년 10월분)이 발생하였으며, 이는 잔금 납부 시점에 정산해야 할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

* 조사된 임차인 모두 대항력이 없어, 낙찰 후 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 2019년 준공된 신축 오피스텔입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 매력

* 최고의 입지: 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요 확보.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적이고 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 권리 분석: 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계.

* 안정적인 임대 수익: 직주근접 수요로 인한 꾸준한 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 29.73㎡)의 오피스텔이 2024년 8월 8,800만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 8,800만원에서 9,300만원 범위로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 시세, 감정가, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.