나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104349 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "경기고등학교" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트 등의 공동주택, 상업용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하여, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 봉은사역(지하철9호선) 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제10층 제1001호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트 용도 한정)), 건축선, [추가기재사항] 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동 90번지에 소재한 삼성브르넨 10층 1001호 아파트로, 서울중앙지방법원 2025타경104349 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 3,350,000,000원이며, 토지면적은 13.88㎡(약 4.2평)이고 건물면적은 41.50㎡(약 12.55평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 보은신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "경기고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 상업용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 9호선 봉은사역이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 14일 접수된 보은신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주식회사브르넨의 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 보은신용협동조합의 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 신한자산신탁주식회사의 소유권이전신탁 (갑3)

* 강남구(서울특별시)의 압류 (갑4)

* 보은신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑5)

등기부채권 총액은 3,072,000,000원이며, 이 중 을1 근저당 설정액은 3,072,000,000원, 갑5 임의경매 청구금액은 2,700,929,632원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

총 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김서린

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-20

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울 강남구 삼성동의 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 국제교류복합지구로 지정된 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

단지명은 삼성브르넨이며, 20층 건물 중 10층에 해당합니다.

주변에는 경기고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물 사용, 증축, 대수선 등과 관련하여 법적 제약이 발생하거나 원상복구 의무가 부과될 수 있습니다.

해당 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 해당합니다.

* 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (국제교류복합지구)

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정, 2025.10.1.~2026.12.31.)

* 건축선 지정 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

임대 관계는 미상으로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남구 삼성동이라는 최상급 입지에 지하철 9호선 봉은사역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 또한 국제교류복합지구에 포함되어 향후 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 치명적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 시정 조치 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 삼성동, 봉은사역 역세권 (9호선)

* 강남 개발 중심지: 국제교류복합지구 포함으로 미래 가치 상승 기대

* 경매 감정가 대비 저평가 가능성: 위반건축물 리스크 반영 시 시세 대비 유리한 가격 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

본 건은 강남구 삼성동의 우수한 입지를 자랑하나, 집합건축물대장에 위반건축물로 표기된 중대한 하자가 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 위반건축물로 인한 추후 제재 및 복구 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 3,350,000,000원에서 위반건축물에 대한 리스크 프리미엄을 상당 부분 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

리스크를 고려한 보수적인 접근으로, 예상 입찰가는 약 2,500,000,000원 ~ 2,700,000,000원 사이에서 검토해 볼 것을 권유합니다.

이는 단순히 감정가 대비 할인율을 적용한 것이 아니라, 위반건축물이라는 중대한 하자 요인을 반영한 보수적인 추정치입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 위반건축물 관련 상세 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.