나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1911 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 "표선사거리" 남동측 인근에 위치하는 해비치빌오피스텔 4층 403호이고, 주위는 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 소규모 점포, 일반 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시외버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상7층내 4층 403호로서, 외벽 : 드라이비트, 대리석타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 8M 및 북서측으로 폭 3M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구(20m이하),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2023. 10 . 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립제한지역(2016-11-28 )<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845번지에 소재하는 해비치빌오피스텔 4층 403호이며, 부동산 임의경매로 진행되는 오피스텔입니다. 감정가는 2억 5천 6백만원입니다.

1.2. 면적 및 현황

토지 면적: 50.13㎡ (약 15.16평)

토지 지분: 50.128㎡ (약 15.16평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

건축물 정보: 해비치빌오피스텔은 2014년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 7층 건물이며, 총 18세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 기타 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 "표선사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 소규모 점포, 일반 음식점 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시외버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 폭 8M, 북서측으로 폭 3M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 1월 9일 접수된 동촌농업협동조합의 근저당권(200,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다. (지상권은 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건에 해당하지 않는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이서훈

보증금: 10,000,000원

차임: 833,333원

전입일자/확정일자: 2024-08-14

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

표선사거리 인근에 위치하여 주변에 소규모 점포, 일반 음식점, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

주변 지역 특성상 관광객 및 지역 주민의 유동인구가 있으며, 공동주택과 숙박시설이 많아 상권의 안정성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 소규모 점포 및 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

시외버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제약

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 관련 공부, 탐문조사를 통해 감정평가되었습니다. 따라서 내부 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 채무 관계 및 다른 담보물의 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인 외 추가적인 임대차 관계 존재 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 고도지구, 건축계획심의대상구역 등 토지 이용 계획상의 제한사항을 확인하고, 향후 건축 및 개발 행위에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

제공된 검색 결과에 따르면, 제주 서귀포시 표선면 지역의 특정 부동산과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 제주도 전체적으로 폐기물 소각시설 등 혐오시설 유치에 대한 지역 내 논의가 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 내용은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 표선면에 위치한 오피스텔로, 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경도 안정적입니다. 다만, 감정가 대비 실거래가가 낮은 편으로 보이며, 현장 내부 확인이 제한적이었던 점, 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험성, 토지 이용 계획상의 제한사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도 표선면 지역의 오피스텔 수요 및 임대 수익률 분석을 통한 투자 가치 평가가 가능합니다. 서귀포시의 관광 중심지로서의 이점과 꾸준한 부동산 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해비치빌오피스텔(76.06㎡, 약 22.9평)의 실거래가는 2024년 4월 18,000만원, 2024년 8월 17,500만원 수준으로 확인됩니다. 2025년 12월 거래가 15,000만원은 시세와 다소 괴리가 있어 추가 확인이 필요합니다.

본 건물의 건물 면적은 84.98㎡(약 25.71평)로, 제공된 JSON 데이터의 전용면적(76.06㎡)보다 넓습니다. 이를 바탕으로 현재 시세(약 17,500만원 ~ 18,000만원/76.06㎡)를 고려할 때, 본건(84.98㎡)의 시세는 평당 가격을 기준으로 약 19,500만원 ~ 20,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 256,000,000원(2억 5천 6백만원)으로, 최근 시세보다 약 5천만원 이상 높게 책정되었습니다.

9.2. 권리 인수 비용

본 건은 임차인 이서훈의 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가(256,000,000원)가 시세(약 19,500만원 ~ 20,500만원) 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다. 시세의 하단 및 중간값 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 조사 및 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인한 후, 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

9.4. 입찰 시 유의사항

* 감정가가 시세보다 높아 보이는 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

* 공동담보 물건이므로, 관련 채무 관계 및 추가 위험 요소를 점검하십시오.

* 임차인의 배당 여부 및 잔여 채권 발생 가능성을 확인하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.