나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1909 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 560-1 부영아파트 제109동 제4층 제406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '제주외도동우편취급국' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 교통상황은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건내 제4층 제406호로서,(사용승인일자: 2000.05.22) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'공동주택(아파트)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 세장형의 토지로서, 현재 '공동주택(아파트)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북측으로 폭 약 15M 내외, 서측 및 동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1909 (1)

* 물건종별: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 560-1 부영아파트 제109동 제4층 제406호

* 건물명: 제주외도1차부영아파트

* 동: 109동

* 층: 4층

* 사용승인일자: 2000년 5월 22일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내

1.3. 면적 정보

* 토지면적(대지권): 28.22㎡ (약 8.54평)

* 건물면적(전유부분/분양면적): 49.90㎡ (약 15.09평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 238,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '제주외도동우편취급국' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회 근저당 (2011.03.15 접수, 36,000,000원)

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 351,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨)

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 지역은 주택 및 상가 혼용지대로서, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있음.

* 주변에 우편취급국 등 편의시설이 인접해 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 인근 제주외도동우편취급국 등 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 본 물건 정보에 직접적인 교육시설 정보는 포함되어 있지 않음.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 현재까지 파악된 정보상으로 인접하여 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에 대한 정보가 부족하여 실제 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 있는지 정확히 파악하기 어려움. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성도 있으나, 추가 확인 필요)

* 건축물 노후화: 2000년 사용승인된 건물로, 약 26년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 제약: 고도지구, 공항소음 방지 구역 등 지역에 따른 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 제주 제주시 외도동에 위치한 아파트 물건으로, 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있음.

* 다수의 권리가 정리되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단되나, 임대차 관계 미상에 대한 확인이 필수적임.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 제주시 외도동 지역의 주거 선호도 및 향후 개발 가능성.

* 양호한 교통망과 주변 편의시설 접근성.

* 권리 분석상 위험이 적은 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 10일 (8층): 18,700만원

* 2026년 7월 10일 (9층): 20,000만원

* 2026년 7월 1일 (5층): 20,250만원

* 현재 감정가는 23,800만원으로, 최근 실거래가 평균(약 19,650만원)보다 높게 책정됨.

* 본 물건은 4층이며, 최근 실거래가(5, 8, 9층)를 고려할 때, 층수 프리미엄을 감안하더라도 감정가보다는 낮게 입찰하는 것이 합리적임.

* 안정적인 입찰을 위해 최근 최고 실거래가 수준에서 약간의 상승 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.