나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51673 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교"의 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트, 단독주택 등의 혼성지대임.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 인근에 시내버스정류장 있어 대중교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지상25층 지하1층 건물 내 25층 일부로, 향은 남서향, 출입구는 계단식임.

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

개별난방, 급탕시설, 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

도로 및 인접지와 등고 평탄한 아파트 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 등기사항전부증명서에 임차권 설정됨. - 기타: 대상물건 전체 건물에 대한 전기요금의 지속적 연체로 한국전력공사 목포지사의 전기 공급정지(단전) 예정 안내문이 1층 입구에 부착됨.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 상세정보

건축물명: 남교 크레지움 에듀파크

준공일자: 2020년 4월 13일

층수: 지상 25층 중 25층

구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

대지면적: 2418.6㎡ (약 731.64평)

연면적: 13517.9387㎡ (약 4089.27평)

총 세대수: 83세대 (부동산지인 정보 기반)

건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설

1.2. 감정평가 요약

감정평가액: 203,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교" 남동측 인근.

* 주위환경: 상가, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 통행이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 차량 진입로 사정이 무난함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020년 4월 23일)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 195,300,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 4월 1일

* 배당신고일자: 2024년 3월 27일

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금(195,300,000원)은 인수되지 않으며 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 다만, 배당 순위 및 금액에 따라 일부 미회수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 상가, 아파트, 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 내 상업 활동의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 목포북교초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 안정적입니다.

* 설비내역: 개별난방, 급탕시설, 엘리베이터 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월) 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 낙찰 후 전기 공급 재개 시 미납 요금 정산 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공용 관리비: 공용 부분 관리비가 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 정확한 미납 금액 및 인수 범위는 관리사무소에 직접 확인해야 합니다.

* 전기 공급 중단: 현재 한국전력공사로부터 전체 건물에 대한 전기 요금 미납으로 인한 공급 정지(단전) 예정 안내가 부착된 상태입니다. 낙찰 후 전기 공급 재개 절차 및 비용 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 목포시 내 폐기물 처리 시설(소각장, 의료폐기물 소각시설 등) 설치 관련 논란이 있는 지역이 있으나, 본건 소재지(남교동 1-1) 인근에 직접적인 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 목포시 전반적인 도시 계획 및 개발 방향에 따라 향후 시설 유치 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 비교적 신축 아파트로, 주변 학군 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없으나, 다액의 미납 전기료 및 공용 관리비 인수 가능성, 그리고 전기 공급 중단 예정 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 미납 전기료와 공용 관리비 부담은 낙찰 후 추가 비용으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인하고 예상 비용을 산출해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 학군: 목포북교초등학교 인근으로 자녀 교육 환경이 양호.

* 주거 편의성: 기본적인 생활 편의시설 및 교통망 확보.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 미납 전기료: 약 11,353,550원 (정확한 정산 범위 확인 필요)

* 공용 관리비: 인수될 수 있는 미납 금액 (관리사무소 확인 필요)

* 전기 공급 재개 비용: (확인 필요)

* 기타 수리비 및 명도 비용 고려

본 건은 미납 전기료 및 관리비 인수 가능성 등 추가 비용 발생 가능성이 높아, 감정가 이하 또는 신중한 접근이 필요해 보입니다. 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준(약 162,400,000원 ~ 182,700,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다. (위 금액은 잠재적 리스크를 반영한 일반적인 고려 범위이며, 실제 입찰가는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.