나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51680 [1] 전라남도 영암군 영암읍 농덕리 495-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.01.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(1-가)는 황토벽돌조 깬기와잇기지붕 단층 건물로서, 외벽,내벽:황토벽돌,황토미장마감 등, 창호:새시창호, 건물(2-나)는 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외,내벽:사이딩판넬마감, 창호:새시창호임.

이용상태

(1-가),(2-나): 공히 단독주택임.

설비내역

건물(1-가): 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ)이 소재하며, 이는 건물(1-가)의 부합물 또는 종물로 판단됨.

공부와의 차이

건물(2-나): 공부상 '판넬지붕'이나, 현황 '판넬위아스팔트슁글지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 대상건물의 내부 마감상태 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으니 업무진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 목포지원 2025타경51680 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 농덕리 495-8

용도: 단독주택

건물구조:

건물(1-가): 황토벽돌조 깬기와잇기지붕 단층 건물. 외벽, 내벽: 황토벽돌, 황토미장마감. 창호: 새시창호.

건물(2-나): 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 건물. 외, 내벽: 사이딩판넬마감. 창호: 새시창호.

이용상태: 공히 단독주택임.

설비내역: 건물(1-가)는 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ)이 소재하며, 건물(1-가)의 부합물 또는 종물로 판단됨.

공부와의 차이: 건물(2-나)는 공부상 '판넬지붕'이나, 현황 '판넬위아스팔트슁글지붕'임.

기타참고사항: 임대관계 미상임. 내부 마감 상태 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 163,205,460원

토지면적: 0.00㎡ (관련 없음, 건물만 매각 대상)

토지지분: 0㎡ (관련 없음, 건물만 매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (관련 없음, 건물만 매각 대상)

건물면적: 145.62㎡ (약 44.04평)

건물지분: 145.62㎡

건물 제시외면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 건물만 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지

전라남도 영암군 영암읍 농덕리 495-8

2.2. 주변 환경

주변은 주로 농경지와 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역으로 파악됩니다. 인근에 폐산업시설이 복합문화공간으로 재탄생하는 사례가 있어, 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 기타 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

케이비부동산신탁의 강제경매 개시결정 등기 (2025-11-12)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (성립 여부 불분명)

건물만 매각 대상이므로 토지에 대한 권리는 낙찰자에게 이전되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-01

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (정보상 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미상입니다.)

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 정 의 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임차인에게 대항력이 있으므로, 보증금 인수 여부에 대한 법원의 최종 판단 및 현황 조사가 중요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 단독주택 용도로, 주거 외 상업적 활용도는 낮습니다. 주변은 농업 활동과 주거 기능이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 영암읍 중심 시가지에 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 영암읍 중심 시가지 접근이 가능하며, 도로망을 통한 지역 간 이동이 용이할 것으로 보입니다. 구체적인 대중교통 정보는 제한적입니다.

* 편의시설: 영암읍 중심 시가지 내에 병원, 마트, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 영암읍 내 초, 중, 고등학교 등이 위치할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 건물만 매각 대상임에도 불구하고 토지에 대한 법정지상권이 성립될 경우 건물 소유에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물만 매각 및 토지

건물만 매각 대상이므로 토지는 낙찰자의 소유가 아닙니다. 이는 향후 토지 사용 및 건물 관리에 있어 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대차

임차인 정 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 상세 정보가 불분명합니다. (정보상 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미상입니다.) 실제 임대차 관계 및 보증금 회수 문제는 별도의 확인이 필요하며, 인수 보증금 합계가 0원이라도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

건물(2-나)의 지붕 현황이 공부상 내용과 상이하여, 추후 건물 관련 행정 처리에 있어 이의가 발생할 수 있습니다.

6.5. 내부 상태

이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 마감 상태 등을 조사하지 못하여, 실제 점유 현황 및 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 영암읍에 위치한 단독주택 건물로서, 건물만 매각 대상입니다. 감정가는 163,205,460원이며, 건물 면적은 145.62㎡(약 44.04평) 및 제시외 건물 21.78㎡(약 6.59평)입니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물만 매각이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 현장 확인이 매우 중요합니다. 임차인의 보증금은 인수하지 않는 것으로 보이나, 대항력 존재로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 영암읍 지역의 단독주택 수요

* 건물만 매각으로 인한 토지 소유권 문제 없음 (단, 지상권 등 별도 확인 필요)

* 제시외 건물 포함 매각으로 인한 활용 공간 증대 가능성

9. 예상 입찰가

주변 영암읍 지역 단독주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 감정가는 163,205,460원입니다. 최근 영암읍 지역의 단독주택 매매는 1억 3천만 원에서 2억 원 사이에서 거래되는 사례가 있으나, 이는 토지 포함 가격이거나 조건에 따라 상이할 수 있습니다. 본 물건은 건물만 매각이며, 법정지상권 및 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.