나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13624 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 있는 지하철 5호선 "장한평역" 동측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 건물, 주상용 건물, 다세대주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

대상건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "장한평역" 및 버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물내 제3층 제301호로 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샤시창호임

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구 미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어 협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못 하였으며, 등기사항전부 증명서상 하기와 같이 주택임차권 등기되어있음. 임차보증금 125,000,000원, 임대차계약일자 2022년1월4일, 주민등록일자 2022년2월4일 확정일자 2022년1월5일.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13624 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등기 존재

주의사항: 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필수

1.1. 입지조건

* 교통상황: 본건은 지하철 5호선 장한평역 동측 인근에 위치하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

* 주위환경: 상업용, 업무용, 주상복합 건물 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 인접도로상태: 동측 및 북측으로 포장도로에 접하여 차량 통행 및 건물 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 국민건강보험공단의 압류(2025-02-12 접수)가 말소기준권리로 판단됨.

* 선순위 임차권: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을3, 2024-03-05 접수, 민윤경)이 존재하나, 말소 예정으로 확인됨. (보증금 125,000,000원, 임대차계약 2022.01.04, 전입 2022.02.04, 확정 2022.01.05)

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 125,000,000원, 차임 0원임. 전입일자는 2022-02-04, 확정일자는 2022-01-05임.

* 인수되는 보증금: 주택도시보증공사(민윤경)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서(2026.06.24 제출)를 제출하였음. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됨.

* 등기부 요약: 다수의 소유권 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 장한평역 인근 지역은 지하철 역세권을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 동시에 주거 시설도 밀집되어 있는 복합 상권임.

* 본 건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 주변에 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 임대 가치가 높을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 평지붕 10층 건물 중 제3층 제301호임. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호임.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획에 속해 있으며, 가축 사육 제한, 최고 높이 제한, 과밀억제권역 등 여러 제한 사항이 존재함. (참고: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 확인 필요 - 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 존재했으나, 보증금 인수 부담이 0원으로 확인되어 리스크가 해소되었음.

* 소액 투자: 건물 면적(12.65㎡)이 매우 작아 투자 규모는 작으나, 관리 및 활용에 대한 고려가 필요함.

* 복잡한 권리관계: 다수의 압류 및 경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리 하부로 소멸될 예정임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 지역은 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있으므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동, 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소액으로 투자가 가능한 물건임. 특히, 임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 정리된 점은 매우 긍정적인 요소임. 건물 면적이 작다는 점은 단점일 수 있으나, 소형 주거 시설에 대한 수요를 고려하면 임대 수익을 기대할 수 있음. 전반적으로 안정적인 입지와 권리관계 정리가 돋보이는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 교통 편의성이 매우 높음.

* 소액 투자 가능: 1억 원 초반대의 감정가로 소액 투자가 가능함.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG와 임차인의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 0원으로, 권리관계가 명확하게 정리되었음.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 젊은 층의 주거 선호도가 높은 소형 주거 형태임.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 116,000,000원

* 건물 면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

* 건물 평당 감정가: 약 30,287,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 면적이 55.17㎡ ~ 63.88㎡인 연립/다세대의 거래 사례로, 본건(12.65㎡ 도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 사례들의 거래 금액(300,000,000원 ~ 380,000,000원)을 평당 가격으로 환산 시 약 1550만원 ~ 2160만원 수준입니다. 본건의 평당 감정가(약 3028만원)는 이보다 높으나, 이는 소형 도시형생활주택의 특성을 고려한 것으로 판단됩니다. 또한, 건물이 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

종합 고려사항:

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 소형 면적인 점과 경매 특성상 유찰 가능성 및 낙찰가율 변동성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

최종 권장 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.