나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34371 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1128-4 12층1205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 “수문초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건 중 제12층 제1205로서, 외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감, 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 깔기 및 타일 깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경34371 (1) 사건으로 진행되는 광주광역시 광산구 신창동 1128-4, 12층1205호 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 총 13층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

건물 전용면적은 38.92㎡ (약 11.77평)이며, 토지 지분 면적은 8.52㎡ (약 2.58평)입니다.

건물 전체 연면적은 약 5049.67㎡ (약 1527.64평)이고, 토지 면적은 약 724.2㎡ (약 219.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

감정평가액은 127,000,000원입니다.

건축물 정보에 따르면 총 세대수는 73세대이며, 주차 공간은 21대(실내 18대, 실외 3대)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 “수문초등학교” 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지 및 상가가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 왕복 4차로, 북측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 19일에 접수된 삼호저축은행의 근저당권(채권액 157,300,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

소유권 보존 등기는 2013년 3월 12일 주식회사정원산업 명의로 되어 있습니다.

이후 2025년 11월 7일 광산세무서장의 압류, 2025년 11월 12일 삼호저축은행의 임의경매 개시결정 등기가 순차로 접수되었으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 157,300,000원입니다.

임차인 현황으로는 곽성채 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원으로 2022년 10월 11일에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 2025년 12월 24일 배당신고일자를 고려할 때 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 배당 절차상 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권 개요 부분이 있으나, 비고란에 해당사항 없음으로 기재되어 있어 권리 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광주광역시 광산구 신창동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 배후 주거 단지입니다.

수문초등학교와 인접하고 있으며, 주변의 대단위 아파트 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

상권은 주로 주거민들을 대상으로 하는 근린 상가 위주로 형성되어 있어, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요를 충족시키는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육: 수문초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대단위 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 도보 거리에 있으며, 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽성채 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 예상 배당 결과에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 상황에 따라 변수가 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 다른 담보물의 진행 상황이나 채무 관계가 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 지역 내 유사 물건 공급: 신창동 지역에 유사한 면적의 도시형생활주택이나 소형 아파트 공급이 많아질 경우, 시세 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 범위를 바탕으로는 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 있으나, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되어 인수 부담은 미미할 것으로 판단됩니다.

말소기준권리 하에 모든 권리가 정리될 가능성이 높아 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 감정가 대비 낙찰가율을 고려할 때, 상대적으로 적은 자금으로 투자할 수 있는 기회입니다.

* 안정적인 주거 수요: 신창동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없는 깔끔한 권리 관계는 추후 재매각 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 127,000,000원입니다.

건물 전용면적은 38.92㎡ (약 11.77평)입니다.

제공된 JSON 데이터에 "주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보"가 없어 직접적인 시세 분석이 어렵습니다.

따라서, 일반적인 시세 동향과 본 건의 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 신축급 도시형생활주택의 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 비교적 공격적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

현재 주변 부동산 시세를 별도 조사하여 평당가격을 파악하는 것이 최우선입니다.

만약 주변 유사 물건의 평당가가 900만원~1000만원 수준이라면, 11.77평 * 900만원 = 약 105,830,000원, 11.77평 * 1000만원 = 약 117,700,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 127,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 광주광역시 광산구 신창동 일대의 유사 면적 및 조건의 도시형생활주택 실거래가 및 호가 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.