나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72634 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 774 창현대주피오레 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "차산초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2006.10.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 창현리 774 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터300미터의이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) - 창현리 776 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터300미터의이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72634 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 774 창현대주피오레 102동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 66.64㎡ (약 20.16평)

토지지분: 66.6374㎡ (약 20.16평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.7219㎡ (약 25.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "차산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

창현리 774: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터 300미터이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도: 주택)입니다.

창현리 776: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터 300미터이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도: 주택)입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 김기현

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-20

확정일자: 2020-10-30

배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 있음

비고:

임차인: 박건대

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금: 0원. 본건 경매 물건의 경우, 임차인 김기현 씨의 보증금 210,000,000원에 대해 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 보증금이 매각으로 소멸되거나 경매 절차를 통해 배당받을 수 있음을 시사합니다.

소멸되지 않는 권리: 없음. (집합건물 등기부 채권 총액 0원)

종합 의견: 대항력 있는 임차인 김기현 씨가 존재하며, 보증금 210,000,000원을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원이라 하여 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석되나, '배당신고일자'가 2025년 11월 21일로 기재되어 있고 현재 시점(2026년 8월)과 차이가 있어, 실제 배당 절차가 어떻게 진행되었거나 될 것인지에 대한 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 창현대주피오레 아파트는 자체적인 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근의 다세대 주택 및 아파트 단지와 연계된 배후 수요를 확보하고 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 외부 상권과의 연계도 가능한 수준입니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 대규모 아파트 단지(창현대주피오레) 내에 있으며, 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교육시설: 단지 북측 인근에 차산초등학교가 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 편리합니다.

편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 단지 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 김기현 씨가 210,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라도, 배당 절차가 원활하게 이루어지지 않거나 금액이 부족할 경우 매수인이 추가적인 법적 또는 금전적 부담을 떠안을 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 특히, '배당신고일자'가 과거 시점(2025-11-21)으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 권리 확보 및 배당 관련 사항에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

복잡한 토지 이용계획: 본건 토지는 도시지역 내 다양한 용도지역 및 각종 규제(가축사육제한, 역사문화환경보존, 배출시설설치제한, 수질보전, 토지거래허가구역 등)를 포함하고 있어, 향후 건축, 증개축, 또는 토지 활용 시 제한 사항이 많을 수 있습니다.

건물 노후도: 2006년 10월 31일 사용 승인된 건물로, 약 18년 경과하였습니다. 이에 따라 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 남양주시 화도읍 창현리 창현대주피오레 아파트는 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

학군과 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 관련 권리 분석의 불확실성과 복잡한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건을 낙찰받기 위해서는 임차인과의 관계, 배당 절차, 토지 관련 법규 등에 대한 면밀하고 구체적인 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 차산초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점, 아파트 단지의 안정적인 주거 환경, 그리고 편의시설 접근성이 양호합니다.

잠재 가치: 지역의 개발 계획이나 부동산 시장의 회복 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

가격 경쟁력: 권리 분석상의 불확실성을 감안하여 합리적인 입찰가로 취득할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

본건과 동일 면적(84.7219㎡)의 2층 매물이 2026년 7월 14일 253,000,000원에 거래되었습니다.

비슷한 시기, 더 작은 면적(59.9922㎡)의 매물은 4층 212,000,000원에서 6층 227,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가: 262,000,000원

시장 상황 및 리스크 고려:

최근 실거래가(253,000,000원) 및 감정가(262,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 약 2억 5천만원 내외로 평가될 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(210,000,000원 보증금)의 존재 및 배당 관련 불확실성, 복잡한 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 긍정적 요소이나, 배당 절차에 대한 철저한 검증이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위:

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 관점에서 산정한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 권리 분석 결과 및 시장 상황에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.