나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73517 [1] 경기도 포천시 영중면 양문리 987 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 "양문산업단지" 내에 위치하며, 인근은 중소규모 의 공장 등으로 형성된 공업단지로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8M, 북동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전용공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2 023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 지방산업단지(양문)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제20 25-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

-후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅊ)이 소재하는 바 , 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병행한 원가법으로 감정평가하 였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 건물은 기준시점 현재 단전된 상태이며, 이해관계인의 부재로 파산관재인측과 협의 후 실지조사를 하였음. -본건 건물 남동측 일부에 연접한 제시외 건물이 인접토지에 소재하는 것으로 목측되어 감정 평가 제외하였으며, 정확한 위치 및 면적 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시 기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 스라브지붕 2층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감, 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 공장, 2층 : 사무실, 식당, 숙소 등임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-후첨‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅊ)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시 공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병행한 원가법으로 감정평가하였 음. -본건 건물 남동측 일부에 연접한 제시외 건물이 인접토지에 소재하는 것으로 목측되어 감정 평가 제외하였으며, 정확한 위치 및 면적 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시 기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 건물은 기준시점 현재 위반건축물 등재(건축과-5647호) 및 단전된 상태이며, 이해관계 인의 부재로 파산관재인측과 협의 후 실지조사를 하였으며, 일부 폐문 등으로 인하여 내부 구조 및 이용상태 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준 하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황이 상이할 수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함. -본건 건물 남동측 일부에 연접한 제시외 건물이 인접토지에 소재하는 것으로 목측되어 감정 평가 제외하였으며, 정확한 위치 및 면적 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시 기 바람. -본건중 [공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제304]의 기계기구는 기준시점 현재 후첨 " 사진용지"와 같이 명판이 전부 없는 상태로 물적동일성 판단이 어렵고, 일부 기계기구는 소재불명 인 바, 귀 원과 협의 후 [공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제304] 중 일부 건 물 등에 포함 평가된 기계기구 외는 일괄로 감정평가 하였으며, 목록 외의 기계기구가 존재 할 수 있으니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 상 제시외건물 ㅋ 컨테이너박스 매각에서 제외). 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제304호 기계기구 포함(물적동일성 판단곤란,일부 기계기구 소재불명으로 일괄로 감정평가함)
2. 위반건축물 등재 및 단전된 상태임
3. 건물 남동쪽 일부에 연접한 제시외 건물은 인접토지에 소재하여 감정 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 포천시 영중면 양문리 987 소재 공장 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73517 (1)

소재지: 경기도 포천시 영중면 양문리 987 (신주소: 경기도 포천시 양문공단로3길 51)

용도: 공장 (1층: 공장, 2층: 사무실, 식당, 숙소)

감정가: 2,419,868,800원

토지면적: 2606.70㎡ (약 788.55평)

건물면적: 2110.00㎡ (약 638.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1021.90㎡ (약 309.17평) - 제시외 건물 7) 컨테이너박스 매각 제외, 건물 남동측 일부 연접 제시외 건물은 인접 토지 소재로 감정 제외됨.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 위반건축물 등재, 단전 상태

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 일부(컨테이너박스, 인접토지 소재 건물)는 매각에서 제외될 수 있습니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제304호 기계기구 포함 평가되었으나, 물적 동일성 판단 곤란 및 일부 소재 불명으로 인한 불확실성이 있습니다. 위반건축물 등재 및 단전 상태로 정상적인 이용에 제약이 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

토지: 경기도 포천시 영중면 "양문산업단지" 내 위치하며, 중소규모 공장 등으로 형성된 공업단지입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통은 보통입니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형으로 공업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 8m, 북동측 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 전용공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 각종 제한사항이 있습니다. 소유자 미상의 여러 제시외 건물이 존재하며, 일부는 감정평가에 반영되었으나, 인접 토지 소재 건물은 감정에서 제외되었습니다.

건물: 일반철골구조 슬라브지붕 2층 건물로, 1층은 공장, 2층은 사무실, 식당, 숙소 등으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 및 판넬 마감, 내벽은 판넬 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다. 전기, 위생, 급배수 설비가 되어 있습니다. 기준시점 현재 위반건축물로 등재되어 있고 단전된 상태입니다. 일부 폐문으로 내부 구조 및 이용상태는 일반건축물대장상 현황도를 기준으로 표준적인 상황을 적용하였으며, 실제와 상이할 수 있습니다. 제시외 건물 및 기계기구에 대한 평가는 위에 언급된 주의사항을 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 포천시의 "양문산업단지" 내에 위치하며, 중소규모 공장들이 밀집한 지역입니다. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

2.2. 토지 및 도로 조건

토지는 인접 토지와 유사하게 평탄하며, 공업용 건물 부지로 활용되고 있습니다. 북서측으로 약 8미터, 북동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 전용공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한 및 관리 계획이 적용되고 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 경매 물건은 허가 대상에서 제외될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2010년 11월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(을11/을12)입니다.

등기부채권 총액은 약 2,888,834,450원입니다.

현재 등기부상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특정 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 양문산업단지 내에 위치하여 관련 산업체와의 연계성이 기대되는 입지입니다. 주변 지역은 중소 규모의 공장들이 자리하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 1층 공장 및 2층의 사무실, 식당, 숙소 등 복합적인 활용이 가능한 구조를 갖추고 있어, 업종에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하므로, 주변 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근 버스 정류장을 통해 포천시 내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 산업단지 외부 지역의 생활 인프라 이용이 필요합니다.

5.1. 주변 시설 조사

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 산업단지 특성상 일반적인 공업 활동 관련 시설 외 특이사항은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 단전

건물이 위반건축물로 등재되어 있으며, 현재 단전된 상태입니다. 이로 인해 건축법상 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 전기 복구 및 정상적인 건물 사용을 위해 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 기계기구

감정평가서상 제시외 건물 중 일부(컨테이너박스)는 매각에서 제외되며, 건물 남동측에 연접한 제시외 건물은 인접 토지에 소재하여 감정평가에서 제외되었습니다. 또한, 공장 및 광업재단저당법 관련 기계기구는 물적 동일성 판단 곤란 및 일부 소재 불명으로 인해 일괄 평가되었으므로, 실제 포함 여부 및 상태에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 양문산업단지 내에 위치한 공장 경매 물건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 넓은 토지 면적과 공장, 사무실, 숙소 등으로 활용 가능한 건물을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 위반건축물 등재, 단전 상태, 제시외 건물 및 기계기구와 관련된 복잡하고 불확실한 사항들은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 경매 참여를 고려하신다면, 이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 현황을 파악하고 관련 비용을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 입지

양문산업단지 내에 위치하여 관련 산업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 활용 및 개발 계획 수립에 유리합니다.

8.3. 잠재적 가치

현재 감정가격을 고려할 때, 리스크 요인 해소 및 정상화 이후의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 시장 조사: 포천시 영중면 양문산업단지 내 유사 공장 부동산의 최근 거래 사례 및 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

* 현장 실사: 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 단전 복구 비용, 기계기구의 실제 상태 및 활용 가능성 등을 직접 확인해야 합니다.

* 리스크 반영: 파악된 모든 리스크 요인(위반건축물, 단전, 제시외 건물, 기계기구 문제 등)으로 인한 잠재적 손실 및 추가 투입 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 정상화 후 가치 평가: 모든 문제를 해결하고 정상화되었을 때의 시장 가치를 예측해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 상기 요소들을 종합적으로 분석한 후, 전문가의 도움을 받아 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.