나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513946 [1] 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하는 "에이치비 엘림캐슬" 제4층 제401호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 소규모 근린생활 시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 및 난 방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '제1종근린생활시설, 업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513946 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 229,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 59.46㎡ (약 18.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일자 압류(갑8)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(소유권이전, 신탁말소, 압류, 가압류, 강제경매)는 말소될 예정입니다.

등기부상 을구 1번으로 주택임차권(한국토지주택공사, 242,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 특히 서울보증보험 주식회사가 해당 임차권의 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 보아, 본 물건 인수 시 해당 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

채권청구액 총액은 2,241,000,000원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 김지연)

보증금: 242,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-03

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2024-07-24

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 242,000,000원에 대해 배당을 신고하였으나, 서울보증보험의 말소 동의로 인해 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

임차인: 한재권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-02

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 인수 보증금이 없으며 대항력도 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 도심 지역입니다.

상업 기능이 발달한 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

'제1종근린생활시설, 업무시설 및 공동주택' 용도의 건물 건부지로 이용 중인 토지로, 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

4.2. 상권 동향

주변에 학교(부흥초등학교)가 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

소규모 상가 및 오피스텔이 혼재된 지역 상권으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제4층 제401호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감

창호: 하이샷시 창호

이용 상태: '업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

건물 층수: 총 14층 (지하 1층, 지상 14층)

총 호수: 57호 (전유부 정보상 1401호 확인)

건축 허가일: 2016-11-08

5.2. 설비 내역

상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 및 난방시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으므로, 향후 소유권 이전 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 기타

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 서울보증보험(SGI)이 채권자인 동시에 임차인(한국토지주택공사)과의 관계에서 어떤 조건 변경이 있었음을 시사하며, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

주요 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금 부담이 없어 투자 매력이 있습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항과 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 등은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

부흥초등학교 인근에 위치하며, 주변에 업무 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다.

8.2. 권리상 이점

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮을 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없어 투자 초기 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 시세 조사 결과, HB엘림캐슬 오피스텔의 거래가는 210,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 현재 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없고, 권리상 위험이 적다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세를 반영하여 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 것을 권장합니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 토지거래허가구역 지정 등 특이사항에 대한 면밀한 검토 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.