나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4657 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:2층, 지상:7층 건물 내 제5층 제510호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타참고사항: 본건 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4657 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 510호

* 용도: 아파트 (청년주택)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:2층, 지상:7층 건물 내 제5층 제510호로서, 사용승인일: 2022.05.13.

* 토지 이용: 본건의 토지는 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일자 한국주택금융공사의 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자: 2025년 1월 2일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 정 임차인은 전입일자 2025-01-02에 비해 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 배당신고는 2025-12-26에 하였으므로 후순위 배당을 받게 되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 도휘주식회사

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2022.08.12)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2023.07.14, 말소)

* 근저당: 주식회사 온라이프건설 (2023.07.14, 말소)

* 가압류: 박미숙 (2025.04.23, 1,593,440,000원, 말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.11.07, 본건 경매)

* 압류: 목포세무서장 (2026.01.27, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,952,365,706원 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역임.

* 생활 편의시설: 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 도보 거리에 있어 교통이 편리하며, 주변에 마트, 편의점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없으나, 주변 환경에 대한 상세한 현장 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축 건물)

* 세대수: 총 253세대

* 건물 규모: 지하 2층 ~ 지상 7층

* 주차: 지하 주차 112대

* 편의시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간, 지하 전기차 충전기 2대

* 기타: 2022년 5월 사용승인된 신축 청년주택으로, 역세권에 위치하여 젊은층의 주거 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 건축물 현황도에 의거하였으므로 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있음. 경매 진행 및 참여 시 유의해야 함.

* 토지이용계획: 본건 토지에는 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 19.5억원으로 매우 높으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없음. 다만, 높은 채무 총액은 해당 물건의 재정적 상황을 간접적으로 보여줌.

* 기존 후기: 일부 후기에서 벽간소음, 건물 관련 분쟁 이슈 등이 언급된 바 있어, 신축임에도 불구하고 건물 내 소음 문제나 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 청년주택으로, 지하철 솔밭공원역과 가까운 역세권 입지를 자랑합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리관계가 명확한 점은 장점입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획, 신축임에도 불구하고 건물 내부 정보의 일부 불확실성, 그리고 일부 사용자 후기에서 언급된 소음 문제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 솔밭공원역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트임.

* 청년주택: 청년 주거 정책과 연계된 입지로 젊은층의 수요가 기대됨.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 쾌적한 환경: 인근에 솔밭근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 223,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, '에드가쌍문' 단지의 유사 면적(23㎡ 내외) 소형 아파트의 최근 실거래가는 약 2억 5백만원에서 2억 3천만원 사이로 파악됩니다. 신축 건물이고 역세권 입지라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90%~100% 수준, 즉 약 200,700,000원 ~ 223,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 물건의 세부 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.