나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5370 [1] 경기도 의정부시 의정부동 568-20 그랜드캐슬1차102동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역(지하철1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 상업용건물, 숙박시설 등으로 형성된 일반 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 7층 702호로서, 외벽: 적벽돌치장쌓기마감 등 창호: 하이새시 창호.

이용상태

'(주거용)오피스텔'로 이용중임. (후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 난방설비, 화재경보장치, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택,오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로(2차선도로), 동측 및 남측으로 '세로'와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5370 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

물건 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 568-20 그랜드캐슬1차 102동 7층 702호

감정가: 308,000,000원

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

토지 면적: 29.79㎡ (약 9.02평)

건물 면적: 62.66㎡ (약 18.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 지하철 1호선 '의정부역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 상업용 건물, 숙박시설 등이 혼재된 일반 주택지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 의정부역은 GTX-C, GTX-F 노선도 예정되어 있어 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 기대됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로, 중로 등 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 철도안전법에 따른 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 건물 구조 및 설비

3.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 7층 건물 중 7층 702호입니다. 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 마감이며, 창호는 하이새시로 시공되었습니다.

건축물 표제부 상 건축물 용도는 '공동주택, 업무시설'로 기재되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

현재 '(주거용)오피스텔'로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 급탕, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 화재 경보 장치 및 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사 건강한형제들 (대표자 박준수)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2025년 8월 4일

대항력: 없음

비고: 현재 제공된 정보로는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 미래 시점(2025년 8월 4일)으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 권리관계 확인이 필요합니다.

4.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 8월 2일 접수된 국민은행 근저당권(120,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 674,362,993원.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (제공된 정보상 없음)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본 물건은 의정부역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다. 의정부역을 중심으로 백화점, 마트, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권 이용이 매우 편리합니다. 의정부 제일시장과 로데오거리도 인근에 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 신세계백화점 의정부점, 신세계 팩토리스토어 의정부점 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 학군

인근에 경의초등학교, 의정부서초등학교, 경민여자중학교, 경민고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 실거래가 및 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 2월 9일에 동일 건물(그랜드캐슬1차, 102동 7층 702호)이 270,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가 308,000,000원과 유사한 수준이거나 약간 낮은 가격대입니다.

주변 유사 오피스텔 시세는 17평형 기준 1억 7천만원 ~ 2억 4천만원, 20평형 기준 2억 4천만원 선으로 확인됩니다. 본 물건의 전용면적 62.66㎡ (약 18.94평)은 중간 가격대에 해당합니다.

6.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 270,000,000원과 주변 시세를 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

그러나 경매 물건은 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 일반적이므로, 인수할 권리가 없고 임차인의 보증금 또한 없는 점을 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 246,400,000원 (감정가 308,000,000원의 80%) ~ 277,200,000원 (감정가 308,000,000원의 90%) 범위로 고려해볼 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 정보의 불확실성

임차인 정보에 기재된 전입일자(2025년 8월 4일)가 현재 시점보다 미래로 기재되어 있는 점은 명백한 오류로 보입니다. 이로 인해 실제 점유자, 임대차 관계, 대항력 유무 등에 대한 정확한 확인이 필요하며, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수성이 있을 수 있습니다. 관련 법규나 절차에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 오피스텔입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려했을 때 감정가 수준이 합리적으로 보이며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 임차인 정보의 오류는 명도 과정에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 1호선 의정부역 인근에 위치하며, 향후 GTX 노선 확충 예정으로 교통 가치 상승 기대.

* 우수한 생활 인프라: 백화점, 마트, 시장 등 다양한 편의시설이 근접하여 생활 편리성 높음.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 추가 부담금 발생 가능성 낮음.

* 주거용 및 업무용 활용 가능: 오피스텔로서 주거 및 업무 공간으로 활용 가능.

10. 예상 입찰가

감정가 308,000,000원 대비 80% ~ 90% 수준인 약 246,400,000원 ~ 277,200,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다. 특히 임차인 관련 불확실성을 고려하여 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.