나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31901 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성법조타운 내 "전주지방 법원" 동측 인근에 위치하는 '청옥빌딩 106호와 301호 로서, 주위환경은 금융기관, 사무소 등의 업무시설과 음식점과 마트 등의 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 일대는 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 본건 빌딩 북측 으로 전주시 일반 및 마을버스가 운행되는 만성중앙로가 지나고있으며, 본건 빌딩까지 중소 형 차량접근이 가능함으로 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상 6층 중 1층 106호와 3층 301호로서 외 벽 : 목탈위 석재타일 등 마감 내 벽 : 타일 붙임 등(기호 1), 세멘몰탈위 벽지 도배 등(기호 2) 마감 바 닥 : 타일 붙임 창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 1) 소매점 용도이나 현재 공실살태로 판단되며, 기호 2)는 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비와 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 지세 평탄한 지형 세로장방형의 토지로서 현황 "상업, 업무용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-18), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭10m ∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함)(2017-02-18), 가축사육제한구역(주거밀집 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호 2) 구분건물의 공부(집합건축물대장)는 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 사무소 (전북특별자치도 발달장애인센터 중 일부)로 사용하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 기호 1)은 공실상태, 기호 2)는 제3자가 임차중이나 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31901 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 106호

* 건물명: 청옥빌딩

* 층수: 1층 106호 (총 6층 중)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 449,000,000원

* 토지면적: 18.56㎡ (약 5.62평)

* 토지 지분: 18.5561㎡ (약 5.62평)

* 건물면적: 58.56㎡ (약 17.72평)

* 건물 지분: 58.56㎡ (약 17.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO

* 건축물 현황: 철근콘크리트 구조, 2019년 10월 29일 사용승인.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내에 위치하며, 전주지방법원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 금융기관, 사무소 등 다양한 업무시설과 음식점, 마트 등 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건이 소재한 만성법조타운은 가로망이 잘 정비되어 있습니다. 빌딩 북측으로는 만성중앙로가 지나며, 전주시 일반 및 마을버스가 운행됩니다. 중소형 차량의 접근이 가능하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 북측으로는 왕복 4차선, 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 주요 등기사항:

* 소유권보존: 주식회사황제 (2019.11.22.)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.11.22.) - 말소기준권리

* 임의경매: 전주삼천 (2025.11.12.) - 본건 경매개시결정

* 압류: 북전주세무서장 (2025.11.27.)

* 압류: 전주시 (2025.12.29.)

* 등기부채권 총액: 500,400,000원

* 소멸주의: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 물건 명세서상 "기호 1)은 공실상태, 기호 2)는 제3자가 임차중이나 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다."라고 기재되어 있습니다.

* 따라서 본건(106호)은 공실 상태로 추정됩니다. 다만, 만약 임차인이 존재한다면 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무 및 보증금 반환 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변환경: 본건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 만성법조타운 내 핵심 입지에 자리하고 있습니다. 주변으로는 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법률 관련 주요 기관이 밀집해 있어 법조계 종사자들을 중심으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 금융기관, 다양한 사무실, 병원, 학원 등 각종 업무 및 근린생활시설이 조화롭게 분포하고 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 배후수요: 인근에 조성된 주거단지의 배후 수요와 더불어, 법조타운 종사자, 지역 주민 등 다양한 계층의 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 경쟁환경: 유사한 근린생활시설 및 상가들이 주변에 분포하고 있으나, 법원 및 법조타운이라는 특수성으로 인한 고정 수요층이 존재하여 경쟁 속에서도 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 만성중앙로를 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 마트 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변시설: 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법원 시설이 가까이 있어 관련 업무 종사자들의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 본건(106호)은 현재 공실 상태로 파악됩니다. 다만, 만약 조사되지 않은 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 또는 차임이 미상일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다. 보증금이나 차임 등 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 보증금 반환 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공실 위험: 현재 106호는 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 용도와 실제 이용과의 차이: 감정평가서 요약에 따르면, 동일 건물 내 기호 2) 구분건물은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 사무실로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 행정 지도나 원상복구 명령의 대상이 될 수 있는 잠재적 문제입니다. (본건 106호의 경우 '근린상가' 용도 및 '소매점 용도이나 공실'로 파악되어 직접적인 문제는 없을 수 있으나, 동일 건물에 대한 정보이므로 참고할 필요가 있습니다.)

* 지역적 특성: 법조타운이라는 특정 지역에 집중되어 있어, 법조계 경기 변동이나 관련 기관 이전 시 상권에 영향을 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아, 주거 및 상업 환경에는 긍정적인 요소로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성법조타운 내 청옥빌딩 1층 106호 근린상가로서, 법원 및 다양한 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 현재 감정가는 4억 4천 9백만원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인에 대한 세부 정보가 부족한 점은 주의가 필요합니다. 현재 106호는 공실 상태로 파악되어 낙찰 후 즉시 활용이 가능하거나 임차인 유치를 통해 수익 창출이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 전주지방법원 및 법조타운 인접: 관련 종사자 및 기관 이용객을 대상으로 한 고정적인 수요 확보 가능.

* 상업지역 내 위치: 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 접근성 우수: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 좋음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 부동산 자산 확보.

* 감정가 대비 고려: 시장 상황 및 물건의 실질 가치를 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 감정가 449,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 분석, 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 낙찰률은 감정가의 80%~100% 내외에서 결정될 수 있으나, 이는 현장 조사, 임대차 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 등을 상세히 분석한 후에 구체적인 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.