나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5650 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 425-10 동일스위트빌홈타운 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 있는 "도봉초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건물까지 차량 진출입 가능하며, 동측 직선거리 약600m 거리에 도봉역이 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 4층 건물내 4층 402호로 외벽 : 석재마감 등 창호 : 칼라새시 2중창 등 임

이용상태

별첨 내부구조도와 같이 다세대주택(상층부 다락 포함)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로 폭 6m 내외의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도봉무수골), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-03-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도봉무수골 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 425-10번지 동일스위트빌홈타운 1동 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경5650 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 455,000,000원이며, 토지면적 49.12㎡ (약 14.85평), 건물면적 57.26㎡ (약 17.32평)를 토지와 건물 일괄매각하는 물건입니다.

채권자는 우OOO이며, 본 물건은 정비구역으로 지정되어 있다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, "도봉초등학교" 동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 동측으로 약 600m 거리에 지하철 1호선 도봉역이 소재하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조 경사지붕 및 평지붕의 4층 건물이며, 본건은 그중 4층 402호입니다. 외벽은 석재 마감 등으로 시공되었고, 창호는 칼라새시 이중창으로 되어 있습니다.

이용상태는 별첨 내부구조도와 같이 상층부 다락을 포함한 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 현황

토지는 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 북측과 동측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 2면이 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도봉무수골)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(도봉무수골 주거환경개선사업), 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등에게는 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 제한이 있을 수 있으며, 아파트 용도에 한하여 다른 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)의 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서상 본건 건물 외벽에 '1동' 표시가 확인되지 않는다는 점은 현황조사보고서를 참조해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리는 2024년 03월 28일에 접수된 우리은행의 근저당권(을1)으로, 금액은 352,000,000원입니다.

이후 접수된 소유권이전, 신탁등기 말소, 삼성카드 및 경기신용보증재단의 가압류, 도봉구의 압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

본 경매의 채권자인 우리은행(채권액 340,041,723원)이 2025년 11월 10일에 임의경매를 신청(갑8)하였습니다.

따라서 낙찰자는 모든 권리(말소기준권리 포함)를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황

명시된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현황조사 시 폐문 및 관계인 부재로 임대관계가 조사되지 못하여, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 이에 대한 추가적인 확인은 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 석천하이츠 (1996년식, 55.02㎡): 11,000만원 (평당 약 660만원)

- 타운벨리2 (2019년식, 36.25㎡): 26,000만원 (평당 약 2,370만원)

- 라온누리 (2017년식, 59.93㎡): 27,800만원 (평당 약 1,530만원)

본건은 1996년식 다세대주택으로, 건물 면적은 57.26㎡ (약 17.32평)입니다.

제공된 시세 정보를 종합해 볼 때, 건축 연도가 비슷한 석천하이츠의 시세(평당 약 660만원)를 고려하면 본건의 적정 시장 가치는 약 1억 1천만원대부터 시작할 수 있습니다.

비교적 최근에 거래된 라온누리(1530만원/평)와 타운벨리2(2370만원/평)의 시세를 고려하더라도, 본건의 감정가(455,000,000원, 평당 약 2,627만원)는 주변 신축 및 준신축 건물의 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

"도봉초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설

도봉역 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. (지도 검색 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

* 교통

지하철 1호선 도봉역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건이 위치한 도봉무수골 지역이 주거환경개선사업 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 등을 통한 가치 상승의 잠재력이 될 수 있으나, 사업의 진행 여부, 시기, 방식 등에 대한 불확실성이 존재하며, 장기간 소요될 수 있습니다.

* 건물 표기 불일치 가능성: 건축물대장상 '1동' 표시가 확인되지 않는다는 점은 공부와 현황 간의 미세한 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. (현황조사보고서 참조)

* 임대관계 확인 미흡: 현황 조사 시 관계인을 만나지 못해 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 도봉동에 소재한 다세대주택으로, 권리 관계가 매우 깨끗한 상태입니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸되므로, 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

입지 조건으로는 도봉초등학교와 도봉역이 인접하여 주거 편의성이 우수합니다.

다만, 본 물건의 감정가(455,000,000원)는 최근 주변의 유사 또는 신축 건물들의 매매 시세(평당 약 1,500만원 ~ 2,400만원)와 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 건축 연도가 유사한 건물들의 시세는 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

또한, 본건이 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이지만, 현재로서는 명확한 시세 반영보다는 미래 가치에 대한 기대감으로 보는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 입찰 시에는 감정가보다는 실제 시장 가치를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 정비사업 추진 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 도봉역 및 초등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 바탕으로 건물 면적 57.26㎡ (약 17.32평)을 기준으로 보수적인 시장 가치를 산정해 보았습니다.

건축 연도(1996년)와 주변 거래 사례를 고려할 때, 평당 10,000,000원 ~ 18,000,000원 수준이 합리적인 시세 범위로 추정됩니다.

이를 환산하면 약 173,200,000원 ~ 311,760,000원 수준입니다.

본건의 감정가 455,000,000원은 이 추정 시세 범위를 상회하므로, 1차 입찰에서 감정가 대비 낮은 금액으로의 접근이 필요합니다.

추천 입찰가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

본 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 추정한 가격이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.