나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경381 [1] 전북특별자치도 정읍시 정우면 수금리 523-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 정우면 수금리 소재 "정우초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 창고 및 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2) 2필 일단의 부정형 완경사지로서, 공업용건부지 및 일부 법면임.

인접 도로상태

기호1,2) 본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 일반철골조 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호3) 1층 : 제조업소 및 옥외계단임. 2층 : 사무소임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본 건물 중 1층 증축부분(7.44㎡)은 일반건축물대장상 사무소이나 현황 옥외계단임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2: 일부 지상에 소재하는 제시외 수목(활잡목 및 죽목 등)은 본건 토지에 포함하여 매각
3.목록1,2: 2필 일단(대지면적: 4,695㎡)의 부정형 완경사지로서 공업용 건부지 및 일부 법면임
4.목록3: 1층 증축부분(7.44㎡)은 일반건축물대장상 '사무소'이나 현황은 '옥외계단'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경381 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 정우면 수금리 523-10

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 461,269,410원

토지면적: 4659.00㎡ (약 1409.43평)

건물면적: 459.69㎡ (약 139.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신한은행 (신OOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 토지는 2필지로, 합계 면적 4,659㎡이며, 부정형의 완경사지로서 공업용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 건축물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 1층은 제조업소 및 옥외계단(증축 부분 7.44㎡), 2층은 사무소로 이용 중입니다.

* 제시외 수목(활잡목 및 죽목 등)은 본건 토지에 포함하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전북특별자치도 정읍시 정우면 수금리 소재 "정우초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 농경지, 단독주택, 창고 및 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

* 가까운 거리에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(상대제한지역)으로 지정되어 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본건의 말소기준권리는 2017년 6월 16일 접수된 신한은행 근저당권(을24, 300,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 830,529,020원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

* 물건 명세서 및 건물 감정평가요항표상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 농경지와 더불어 창고 및 공장 등이 혼재된 농촌 및 산업 혼합 지역입니다.

* 상업 시설보다는 산업 관련 시설이나 주거 시설이 주를 이루는 환경으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 활용도

* 토지 이용 계획상 계획관리지역으로, 공장, 창고, 근린생활시설 등으로의 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "정우초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 농경지 및 공장지대 특성상 대형 편의시설보다는 소규모 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대해 검색한 결과, 직접적으로 본건 소재지와 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정읍시 일대에서는 고형폐기물 연료 소각 발전 시설 건립과 관련하여 주민들과 환경 단체의 반대 의견이 있는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 계약 리스크

* 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무 확인이 필요합니다. 이는 명도 시 예상치 못한 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 물리적 및 법적 리스크

* 토지가 부정형의 완경사지이며 일부 법면이 포함되어 있어, 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 '사무소'로 등재된 1층 증축 부분(7.44㎡)이 현황 '옥외계단'으로 이용 중인 점은 건축물 현황과 공부상 내용의 불일치 소지가 있습니다.

* 제시외 수목을 토지에 포함하여 매각하므로, 해당 수목의 처리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 특이사항은 권리관계가 복잡하거나 채권/채무 구조가 다수 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 정읍시의 계획관리지역 내에 위치한 근린생활시설입니다. 농경지, 주택, 창고, 공장이 혼재된 지역으로 차량 접근성이 양호하고 인근에 초등학교가 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 하지만 토지가 경사지고 일부 법면을 포함하고 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 건축물대장과 현황이 불일치하는 부분이 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 관련 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 개발 잠재력

* 계획관리지역으로 토지 이용의 유연성이 있으며, 주변 공장 및 창고 시설과의 연계를 고려한 사업 추진이 가능합니다.

* 도로 접근성이 양호하여 물류 및 운송에 유리할 수 있습니다.

8.2. 가치 상승 여력

* 지역 개발 계획이나 산업 수요 변화에 따라 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 건물 증축 부분의 현황과 공부상 차이를 해소하고, 토지의 활용 방안을 다각적으로 검토한다면 효율적인 부동산 운용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 461,269,410원입니다. 인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계가 미상인 점, 토지 현황(경사지, 법면), 건축물 현황과 공부상 차이 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 가격은 채권 회수율 및 시세 등을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것입니다. 일반적인 경매 투자의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 정확한 적정가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.