나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4923 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스, 마을버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 주상복합 건물 내 제6층 제608호로서,("집합건축물대상" 상의 사용승인일은 2022.05.13.임) 외벽 : 몰탈위 페인틷 마감 등. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(청년주택)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 승강기, 급배수설비, 난방설비, 지상 및 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지의 형상은 정방형으로, 근린생활시설(상업용) 및 주거용 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 서측과 북측 및 동측으로 동일로 등의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상물건은 실지조사 시 소유자 및 이해관계인 등의 부재로 내부구조에 대한 조사는 불가하였으며, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였으며, 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4923 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층608호

* 용도: 아파트 (공부상 공동주택, 청년주택)

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

* 건물지분: 23.1866㎡ (약 7.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2022년 05월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주상용 건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스, 마을버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 건물의 서측, 북측, 동측으로 동일로 등의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2022.08.12) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1, 을2: 한국주택금융공사 근저당권

* 을3: 주식회사온라이프건설 근저당권

* 갑6: 박미숙 가압류

* 갑7: 한국주택금융공사 임의경매 개시결정

* 갑8: 목포세무서장 압류

* 이 외 등기사항전부증명서상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 실지 조사 시 내부 확인이 불가했던 점을 고려할 때, 경매 참여 시 임차인 현황에 대한 재확인이 필수적입니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 위치한 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 교통 접근성: 솔밭공원역 역세권으로 유동인구 확보에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

* 건물 구성: 해당 건물은 주상복합 건물로, 상가와 주거 공간이 함께 사용되고 있습니다.

* 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따라 상권의 성장 잠재력을 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 7층, 지하 2층 건물 중 6층에 위치한 아파트입니다.

* 내부 상태: 사용승인일이 2022년 5월 13일로 비교적 신축 건물이나, 실지 조사 시 내부 구조 파악이 불가하여 실제 내부 상태는 건축물대장상 현황도와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 편의시설: 위생설비, 승강기(4대), 급배수설비, 난방설비, 지상 및 지하 주차 공간을 갖추고 있습니다. (건축물대장상 지하 주차 가능 대수 112대)

* 단지 정보: '에드가 쌍문 청년주택'으로 총 253세대로 구성된 아파트 단지입니다.

* 면적 정보:

* 본 호수(608호)의 전용면적(건물면적)은 23.19㎡ (약 7.01평) 입니다.

* 건축물대장상 해당 건물 전체의 총면적은 17,008.94㎡, 대지 면적은 3,111㎡ 입니다. (개별 호수의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 실지 조사 시 내부 구조 파악이 불가하여 실제와 다른 부분이 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 직접 확인하거나 전문가를 통해 점검해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정 기간이 유효합니다. 따라서 현재(2026년 9월) 시점에서도 해당 허가구역에 포함되므로, 매수인은 별도의 토지거래허가를 취득해야 합니다. 외국인 등의 경우 추가적인 절차가 필요합니다.

* "청년주택" 관련 규제: 용도가 청년주택으로 지정되어 있어, 향후 매각 또는 이용에 있어 특별한 규제나 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 1,954,534,440원으로 매우 높습니다. 이는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없으나, 과거 소유주의 재정적 어려움을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 아파트(청년주택)로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

* 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 복잡하고 제한적인 토지 이용 계획(현재 토지거래허가구역에 포함)은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 환경에는 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 새로운 건물입니다.

* 역세권 입지: 솔밭공원역 도보 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 젊은 층을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다.

* 청년주택 지정: 특정 대상에게 인기가 있을 수 있으며, 관련 정책 지원을 받을 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 235,000,000원

* 제공된 정보와 주변 시세 조사를 종합한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 7평, 23.19㎡)의 에드가쌍문 내 실거래가는 약 230,000,000원에서 245,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 물건의 감정가가 현재 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

* 권장 입찰가: 240,000,000원

* 첫 경매이므로 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 안전하게 낙찰받기 위해서는 시장 가격 상단 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 현재 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.