나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30513 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 787 주2동 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "진서면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 상업용건물부지임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가,3-나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일붙임, 모르타르위 페인트 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

일련번호(1-가,3-나) : 숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기실비, 보일러설비, 소방설비, 무인객실관리시스템설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(건물개황도상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 포함
2.목록1,3: 숙박시설(무인텔)로 이용 중임
3.목록2: 사다리형의 평지로 상업용 건물부지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30513 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 787 주2동

용도: 숙박시설 (무인텔)

감정가: 1,955,363,400원

1.2. 면적 정보

토지면적: 1955.00㎡ (약 591.5평)

건물면적: 1508.32㎡ (약 456.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 17.40㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무진장축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "진서면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 지역임. 곰소항과 곰소 염전, 곰소 젓갈단지 등이 인근에 있어 관광 및 지역 특산물 관련 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남측 및 서측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든 축종 사육제한) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액은 토지 2,252,000,000원, 건물 2,292,000,000원으로 총 약 45.44억원에 달합니다. 말소기준권리는 2017년 8월 25일 접수된 무진장축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021-08-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-26

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 부안군 진서면 곰소리는 곰소항을 중심으로 발달한 어항 지역이자, 곰소 염전 및 곰소 젓갈단지가 유명한 지역 특산물 관련 상업 지역입니다. 또한, 변산반도 국립공원, 격포 해수욕장 등 서해안의 주요 관광지와 인접하여 연중 관광객의 방문이 이어지는 관광 특화 지역입니다.

4.2. 사업 연관성

본 물건은 숙박시설(무인텔)로 이용 중이며, 이는 지역의 관광 자원과 연계하여 숙박 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 곰소항과 인근 관광지를 방문하는 여행객들을 주 타겟으로 하는 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.

4.3. 주변 상업 시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 곰소항 및 곰소젓갈단지 일대에 수산물 시장, 젓갈 판매점, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진서면 소재지 내에 진서면사무소, 농협, 보건소 등 관공서와 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육 및 기타 환경

본건은 상대보호구역에 해당하므로 인근 학교와의 거리 및 교육 환경 관련 규제를 고려해야 합니다. 검색 결과, 본 물건 인근에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.4. 관광 자원

본건은 변산반도 국립공원, 채석강, 격포 해수욕장, 부안영상테마파크 등 부안군의 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 규제

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 운영 관련 불확실성

현재 임차인들의 임대 관계는 파악되었으나, 건물 자체의 공실률, 실제 운영 수익 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

일괄 매각에 포함된 제시외 건물(건물개황도상 ㄱ, ㄴ, ㄷ)의 현황, 이용 상태, 철거 또는 보수 필요성 등에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서해안의 대표적인 관광지인 부안군 진서면 곰소리에 위치한 숙박시설(무인텔)로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 곰소항, 곰소 염전, 곰소 젓갈단지 등 지역의 특색 있는 관광 자원과 인접하여 숙박 수요 확보에 유리하며, 특히 서해안 관광객 유치에 강점을 가집니다. 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 관계는 명확하지만, 감정가 대비 높은 채권 총액은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다. 지역의 관광 활성화와 연계한 적극적인 운영 전략 수립이 성공적인 투자 성과를 위한 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 관광 연계 잠재력: 변산반도 국립공원 등 주요 관광지와 인접하여 사계절 관광객 수요 확보 용이.

* 수익형 부동산: 숙박시설(무인텔) 운영을 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물 통합 운영으로 효율적인 개발 및 활용 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 수익성, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성 또는 채권자의 경매 취하 가능성도 염두에 두어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 임대 시세에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. (구체적인 금액 산정은 추가적인 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.