나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3937 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제314호로서, 외벽 : 페인팅 및 벽돌마감 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로 및 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3937 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 314호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000 원

1.2. 기본 현황

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물 지분: 23.1866㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 북한산과 우이천이 인접하여 자연환경이 우수하며, 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 우이신설선 솔밭공원역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

솔밭공원역 인근에는 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 인근 마트, 편의점 등 기본적인 상업 시설이 다수 존재하며, 인제대학교 상계병원 등 의료 시설도 이용 가능합니다. 또한, 덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등 대학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 풍부합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(갑1) 외 다수의 근저당권(을1, 을2, 을3), 가압류(갑6), 임의경매(갑7), 압류(갑8) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다. 총 등기부채권액은 1,952,365,706원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이시연 씨가 보증금 2,560,000원, 차임 440,000원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2025년 5월 2일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 14일입니다.

주의: 임차인 이시연 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1: 한국주택금융공사 근저당권, 접수 2022-08-12)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 이시연 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 관련 세부 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 상권 특징

본건은 "에드가 쌍문 청년주택"으로, 주로 청년층을 위한 주거 공간으로 조성되었습니다. 주변은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

솔밭공원역 인근을 중심으로 편의점, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 에드가 쌍문 청년주택

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 (삼양로 602)

사용승인일: 2022년 5월 13일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

규모: 지하 2층, 지상 7층, 총 253세대

승강기: 4대 설치

주차: 지하주차대수 4대 (세대당 약 0.16대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 총 주차 대수 0대로 기재되어 있으나, 지하 4대 정보와 상이함)

5.2. 내부 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 주거용(주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 내부 구조는 이해관계인의 폐문 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰을 통해 간접적으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다. 건축선에 따른 3m 후퇴선 규제도 적용됩니다.

6.2. 건물 이용 관련

현장 방문 시 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장 및 외부 관찰을 통해 이용 상태를 간접 확인하였습니다. 실제 내부 상태 및 구조와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 솔밭공원역 역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 아파트(청년주택)로, 쾌적한 자연환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 해당 건물은 청년주택으로 공급되었으며, 최근 1년간 실거래 기록이 없어 정확한 시세 파악 및 시장 가치 산정에 다소 어려움이 있습니다. 주차 공간 또한 세대수에 비해 부족한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 솔밭공원역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신식 설비와 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주변 녹지 공간(북한산, 우이천)이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

최근 1년간 해당 단지의 실거래 기록이 없어 정확한 현 시세 분석이 어려운 상황입니다. 다만, 감정가가 건물의 면적 및 위치, 신축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점과 권리관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 향후 유사 조건의 거래 사례 추이 및 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.