나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4022 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층325호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이시설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위 치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 325호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) , 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1에 위치한 '에드가쌍문' 3층 325호입니다. 용도는 아파트이며, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 5월 13일에 사용 승인되었습니다. 총 7층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

본건의 토지 면적은 8.80㎡(약 2.66평)이며, 건물 면적은 22.47㎡(약 6.80평)입니다. 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다. '에드가쌍문 청년주택' 단지는 총 253세대 규모이며, 전용면적은 6392.4095㎡, 총면적은 13674.754㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 232,000,000원입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'에서 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진·출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 김민주 씨가 거주 중이며, 보증금 1,000,000원, 차임 410,000원입니다. 전입일자는 2025년 6월 2일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 일부 누락되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다. 이 외에 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,936,100,190원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 주변은 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 솔밭공원역 인근으로 상업 시설 이용이 가능하며, 도보권 내 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

단지 주변에 편의점, 마트, 병원 등이 위치해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 솔밭근린공원, 북한산 등 자연 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 시장에서 주거 선호도에 영향을 줄 수 있는 시설(변전소, 소각장 등)의 유무는 토지이용계획확인원, 지자체 도시계획 열람, 위성사진 등을 통해 상세히 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 청년안심주택으로 공급되었으나, 사업자의 수익성 악화로 인한 매각 추진 등의 이력이 확인됩니다. 이는 향후 임대료 정책이나 관리 운영 등에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있어 채권 총액이 높은 편입니다.

7. 투자 포인트

* 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 청년주택으로 공급된 점을 감안할 때 특정 수요층의 관심이 있을 수 있습니다.

* 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 역세권의 장점과 비교적 신축이라는 이점을 가지고 있습니다. 그러나 사업자의 과거 수익성 악화 이력 및 불명확한 권리 관계 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 232,000,000원입니다. 본 건은 임차인 보증금 인수 사항이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황과 추가적인 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 현재 시점의 정확한 시세 정보는 제한적이나, 주변 아파트의 실거래가 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.