나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31907 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1575-1 성락콤비타운 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재"한국전력공사 전북지역본부"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 2층 18호로서 외벽 :타일 붙임 및 몰탈위 페인팅등 마감 내벽 :판넬 등 마감. 창호 :샷시 창호

이용상태

집합 오픈판매시설이나, "현황"은 4개호를 칸막이 된 의류제조 공장으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보설비, 에스켈레이터, 승강기 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서"주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서, 남, 북측에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 산림하천전원개발 항목은 관련부서확인협의임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 :- -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31907 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1575-1 성락콤비타운

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 86.53㎡ (약 26.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 "한국전력공사 전북지역본부" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 서측, 남측, 북측으로 도로에 접하고 있으며, 폭 10m-12m, 8m-10m, 8m 미만의 소로에 접하고 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 구조 및 마감

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 2층 18호입니다. 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 판넬 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

3.2. 현재 이용 상태

집합 오픈판매시설로 등록되어 있으나, 현재는 4개 호실을 칸막이로 구분하여 의류제조 공장으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 에스컬레이터, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한사항

4.1. 토지 형상 및 이용

토지는 세장형의 형상이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 용도 지역 및 제한

일반상업지역에 속해 있으며, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m미만) 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 산림하천전원개발 항목은 관련 부서 확인 협의가 필요한 사항입니다.

5. 권리분석

5.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 임의경매로, 채권자는 임OOOOOOO입니다.

5.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 맹 (MENDSAIKHANDAVAADOLGOR)

보증금: 5,000,000원

차임: 125,000원

전입일자(사업일자): 맹 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 강 (강경임)

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 강 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 김 (김성화)

보증금: 1,800,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 김 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 박 (박희순)

보증금: 1,200,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 박 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 서 (서재정)

보증금: 1,700,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 서 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 정 (정효경)

보증금: 2,200,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 진 (진은옥)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 진 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

* 허 (허진섭)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 허 (이름으로 기재되어 있어 확인 필요)

대항력: 없음

5.3. 등기부 요약

말소기준권리는 1999년 10월 15일 접수된 임실새마을금고의 근저당권(을1, 60,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 을구의 모든 권리 및 갑10 압류, 갑11 임의경매는 말소될 예정입니다.

5.4. 인수되는 권리 분석

등기사항증명서상 모든 을구 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

6. 상권 및 시세 분석

6.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 인후동2가는 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 한국전력공사 전북지역본부가 인근에 위치하여 관련 상권의 유동인구 및 접근성을 기대할 수 있습니다.

6.2. 시세 비교 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 JSON 데이터는 '인후동2가 1530-4 건지채'라는 다세대 주택으로, 건립년도 2002년, 전용면적 21.45㎡(약 6.5평)의 물건이 2026년 7월 6일 3억 5천만원에 거래된 사례입니다. 이는 본건(성락콤비타운, 근린주택, 14층 중 2층, 86.53㎡)과는 건물의 종류, 규모, 용도, 지번 등이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 동일 지역의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

6.3. 유사 물건 거래 동향

JSON 데이터 상의 다세대 주택 거래가(3.5억원 / 21.45㎡)를 평당 약 1,630만원으로 환산할 때, 본건 건물의 면적(86.53㎡)에 단순 대입하면 약 14억 원의 가치가 추정되나, 이는 건물의 종류, 층수, 상태 등이 다른 점을 감안하면 현실적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(4천7백만원)는 이러한 주변 시세와 비교할 때 매우 낮게 책정된 것으로 보입니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설 및 주거 환경

아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 한국전력공사 전북지역본부가 인근에 있어 관련 시설 이용 및 지역 내에서의 인지도 확보에 유리할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 이용 현황 관련 리스크

집합 오픈판매시설이나 현재 의류제조 공장으로 이용 중인 점은 향후 원상복구 또는 용도 변경 시 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 이용 계획 관련 리스크

일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 다수의 소로에 접해 있습니다. 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 제한 사항이 존재하며, 특히 산림하천전원개발 항목은 관련 부서 협의가 필요하여 향후 건물 이용 및 개발에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

8.3. 권리 관계 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 일부 임차인의 경우 전입일자(사업일자)가 이름으로 기재되어 있어 실제 권리 관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (예: 맹 , 강 , 김 등)

9. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 감정가 4천7백만원 대비 시장 가치 상승 잠재력이 있을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 다양한 활용이 가능합니다.

* 일반상업지역: 다양한 업종으로의 활용이 가능한 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 한국전력공사 전북지역본부 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 인후동2가 성락콤비타운에 위치한 근린주택으로, 감정가가 4천7백만원으로 매우 낮게 책정되어 있습니다. 현재 의류제조 공장으로 이용 중이며, 집합 오픈판매시설로 등록되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력은 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 건물의 현재 이용 상태, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항, 일부 임차인의 부정확한 정보 기재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 낮은 감정가와 일반상업지역이라는 점을 감안할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

감정가 47,000,000원을 기준으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가와 일반상업지역이라는 점을 고려할 때, 1차 경매에서 유찰 가능성도 있으나 경쟁이 붙을 수도 있습니다. 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택 거래 사례(3.5억/21.45㎡)는 본건과의 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치 수준을 간접적으로 보여줍니다. 본건의 낮은 감정가를 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 상승 가능성을 염두에 둔 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원. (이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

인수 보증금 합계: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.